Rescisão contratual e devolução de valores em compromisso de compra e venda

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES EM COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO E DISSÍDIO PREJUDICADO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferido em apelação cível, com provimento em parte.

2. A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, com pedido de suspensão das parcelas e devolução de 90% dos valores, cláusula penal máxima de 10%.

3. O Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos, com honorários fixados em 10% do valor da causa.

4. A Corte de origem rescindiu o contrato, fixou retenção de 25% dos valores pagos, afastou a devolução da corretagem, determinou devolução em parcela única com correção desde cada desembolso; nos embargos de declaração acolhidos, fixou os juros a partir do trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se o acórdão contrariou o art. 67-A, § 4º, da Lei n. 4.591/1964 ao fixar retenção de 25% em vez de 50% para empreendimento submetido ao patrimônio de afetação; (ii) saber se houve violação aos arts. 421 e 422 do CC por desconsiderar a autonomia privada e a boa-fé objetiva na cláusula penal; e (iii) saber se há divergência jurisprudencial quanto à aplicação da Lei n. 13.786/2018 para admitir retenção de até 50% em patrimônio de afetação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. As teses de violação aos arts. 67-A, § 4º, da Lei n. 4.591/1964 e 421 e 422 do CC não foram prequestionadas, o que impede o conhecimento do recurso especial; incide a Súmula n. 211 do STJ e, por analogia, as Súmulas n. 282 e 356 do STF.

7. O dissídio jurisprudencial fica prejudicado quando não superado o óbice de conhecimento pela alínea a do art. 105, III, da Constituição Federal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso especial não conhecido.

Tese de julgamento: 1. Incide a Súmula n. 211 do STJ e, por analogia, as Súmulas n. 282 e 356 do STF, ante a ausência de prequestionamento das matérias discutidas. 2. O dissídio jurisprudencial fica prejudicado quando não superado o óbice de conhecimento pela alínea a do art. 105, III, da Constituição Federal.

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 67-A, § 4; CC, arts. 421 e 422; CF, art. 105, III, a; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 211; STF, Súmulas n. 282 e 356; STJ, REsp n. 2.120.156/DF, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgados em 9/3/2026; STJ, AREsp n. 3.125.956/SE, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/4/2026; STJ, AREsp n. 2.674.040/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 4/5/2026.