Adjudicação compulsória com baixa de hipoteca: legitimidade do credor hipotecário e cancelamento do gravame

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA COM BAIXA DE HIPOTECA. LEGITIMIDADE DO CREDOR HIPOTECÁRIO E CANCELAMENTO DO GRAVAME. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão do Tribunal de origem que inadmitiu o recurso especial por ausência de demonstração específica de violação dos arts. 221 e 265 do CC e dos arts. 250 e 251 da Lei n. 6.015/1973, por incidência da Súmula n. 7 do STJ, por ausência de comprovação do dissídio nos moldes do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ, e por falta de similitude fática entre os julgados.

2. A controvérsia versa sobre adjudicação compulsória com outorga de escritura definitiva livre de ônus, com baixa da hipoteca registrada sobre a unidade adquirida.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido quanto à construtora, para outorgar a escritura definitiva livre de ônus, e extinguiu o processo sem resolução do mérito em relação ao banco.

4. A Corte de origem reformou para reconhecer a legitimidade passiva do credor hipotecário, condenando-o à baixa do gravame, e fixou honorários de 10% do valor atualizado da causa; embargos de declaração rejeitados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se há violação do art. 265 do CC ao reconhecer a legitimidade passiva do banco e impor a baixa da hipoteca, apesar de a solidariedade não se presumir e inexistir vínculo contratual entre comprador e instituição financeira; (ii) saber se há violação dos arts. 250 e 251 da Lei n. 6.015/1973 ao impor ao credor hipotecário a baixa do gravame, em vez de limitar sua responsabilidade à autorização expressa ou termo de quitação; (iii) saber se há violação do art. 221 do CC, pois instrumento particular não registrado não produziria efeitos perante o credor hipotecário; e (iv) saber se há divergência jurisprudencial em razão de decisão do TJSC sobre a baixa de hipoteca pelo credor hipotecário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Aplica-se a Súmula n. 308 do STJ: a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, impondo a inclusão do credor hipotecário no polo passivo para viabilizar o levantamento do gravame e a outorga da escritura definitiva.

7. Incide a Súmula n. 83 do STJ, pois o acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência desta Corte, o que obsta o conhecimento do recurso especial pela alínea a e, por consequência, prejudica o dissídio jurisprudencial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo em recurso especial conhecido para se conhecer do recurso especial e negar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 308 do STJ: a hipoteca em favor do agente financeiro não é oponível ao adquirente que quitou o preço, impondo-se a participação do credor hipotecário para o cancelamento do gravame e a outorga da escritura. 2. Incide a Súmula n. 83 do STJ: harmonizado o acórdão recorrido com a orientação do STJ, é inviável o conhecimento do recurso especial por divergência e pela alínea a."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 221, 265; Lei n. 6.015/1973, arts. 250, 251; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 308, 83; STF, Súmula n. 735; STJ, REsp n. 2.089.254/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025; STJ, AgInt no REsp n. 1.432.693/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 27/9/2016; STJ, AREsp n. 2.918.035/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/9/2025; STJ, AREsp n. 2.758.843/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/6/2025.