Atraso na entrega de imóvel: cláusula penal moratória

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. REEXAME DE PROVAS. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA (SÚMULA N. 83 DO STJ). DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra a decisão que inadmitiu o recurso especial em razão da consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência do STJ quanto às alegadas violações dos arts. 186, 393, 478 e 927 do CC e 1.022 do CPC, incidindo na espécie a Súmula n. 83 do STJ, fundamento também aplicado à alegação de divergência.

2. A controvérsia é sobre ação de indenização por danos materiais e morais com pedido de lucros cessantes ou cláusula penal moratória pelo atraso na entrega do imóvel e compensação por danos morais.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau condenou ao pagamento de aluguéis de 0,5% do valor do imóvel até a entrega das chaves ou à multa contratual de 0,3% ao mês até a entrega das chaves, além de danos morais, fixados em R$ 8.000,00, custas e honorários.

4. A Corte de origem reformou parcialmente a sentença para afastar os lucros cessantes e fixar a cláusula penal moratória contratual de 0,3% ao mês desde o termo final previsto até a efetiva entrega do bem, manteve os danos morais e redistribuiu os ônus sucumbenciais, sem majoração de honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o atraso decorreu de caso fortuito/força maior e de onerosidade excessiva, afastando a responsabilidade e impondo a revisão ou resolução contratual (arts. 393 e 478 do CC); (ii) saber se houve omissão do acórdão quanto à limitação temporal e quantitativa da cláusula penal, aos danos morais e à análise de fortuito/força maior e onerosidade excessiva (art. 1.022 do CPC); (iii) saber se o atraso configurou dano moral indenizável e se houve correta aplicação dos arts. 186 e 927 do CC; e (iv) saber se houve divergência em relação ao Tema n. 970 do STJ quanto à limitação da cláusula penal ao valor locatício e ao termo final na conclusão da obra.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC, pois o acórdão enfrentou, de modo claro e objetivo, as questões relevantes ao deslinde, não se exigindo resposta a todas as alegações quando presentes fundamentos suficientes.

7. Incide a Súmula n. 7 do STJ quanto à alegada violação dos arts. 393 e 478 do CC, porque a aferição de fortuito/força maior e de onerosidade excessiva demanda reexame do acervo fático-probatório.

8. O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ acerca dos arts. 186 e 927 do CC, inclusive quanto à cláusula penal moratória e ao dano moral em hipóteses que transcendem o mero inadimplemento, atraindo a incidência da Súmula n. 83 do STJ. O reconhecimento de dano moral, ademais, demanda reexame de provas, o que é vedado pela Súmula n. 7 do STJ.

9. O dissídio jurisprudencial não se comprova quando não há similitude fática entre os julgados confrontados, nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ, pois, no paradigma, o imóvel foi disponibilizado após o habite-se e a mora foi encerrada, enquanto, no caso concreto, não houve prova de disponibilização do bem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Agravo conhecido para se conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta, de forma suficiente, as questões essenciais à solução da controvérsia (art. 1.022 do CPC). 2. A Súmula n. 7 do STJ obsta a análise de caso fortuito/força maior e onerosidade excessiva quando dependentes de reexame de provas (arts. 393 e 478 do CC). 3. Incide a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está alinhado à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre cláusula penal moratória e dano moral (arts. 186 e 927 do CC e Tema n. 970 do STJ). 4. O dissídio jurisprudencial não se caracteriza sem similitude fática entre os casos comparados, conforme os arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ".

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 393, 478 e 927; CPC, arts. 1.022, 995, parágrafo único, 1.029, § 5º, III, 1.029, § 1º, e 85, § 11; CF, art. 105, III, a e c; RISTJ, art. 255, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7 e 83; STJ, REsp n. 1.498.484/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019; STJ, REsp n. 2.163.035/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025; STJ, AREsp n. 2.734.911/ES, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/11/2025.