Compromisso de compra e venda de imóvel: rescisão contratual por iniciativa da promitente-compradora

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DA PROMITENTE-COMPRADORA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. SÚMULA Nº 7/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso especial interposto, com fundamento no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça estadual que, em ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, ajuizada por promitente-compradora, reduziu o percentual de retenção para 25% dos valores pagos.

2. A Recorrente sustenta violação ao art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, incluído pela Lei n. 13.786/2018, ao argumento de que o acórdão recorrido teria afastado, de forma indevida, o percentual de retenção de 10% do valor do contrato previsto no referido dispositivo.

II. Questão em discussão

3. A questão em discussão consiste em saber se, em ação de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel com devolução de valores pagos, é possível, em sede de recurso especial, revisar o percentual de retenção fixado pelo Tribunal de origem, tratando-se de relação de consumo.

III. Razões de decidir

4. A jurisprudência desta Corte já consolidou o entendimento de que em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.

5. A cláusula penal sujeita-se à redução quando abusiva, preservando o equilíbrio contratual e a função social do contrato, sendo inviável reconhecer direito adquirido ao abuso; o parâmetro de retenção em 25% mostra-se adequado e proporcional em contratos regidos pela Lei nº 13.786/2018, especialmente diante do inadimplemento do comprador.

6. O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça quanto aos parâmetros de retenção em contratos de promessa de compra e venda de imóvel e à interpretação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 em conjunto com o microssistema consumerista.

7. Declarada a inadmissibilidade do recurso especial pela alínea "a" do art. 105, III, da Constituição Federal, fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial alegada com base na alínea "c", à luz da orientação consolidada no Superior Tribunal de Justiça.

IV. Dispositivo

8. Recurso especial não conhecido.