Taxas de manutenção em loteamento: anuência contratual

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. TAXAS DE MANUTENÇÃO EM LOTEAMENTO. ANUÊNCIA CONTRATUAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que manteve sentença de improcedência em ação declaratória de inexistência de vínculo jurídico e de débito.

2. A controvérsia envolve a cobrança de taxa de manutenção de loteamento por associação de moradores e o afastamento de vínculo jurídico com a entidade.

3. O Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos, impondo ônus de sucumbência, anotada a gratuidade.

4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença e, em juízo de retratação, alinhou-se ao RE n. 695.911/SP, afirmando a assunção contratual da obrigação no compromisso de compra e venda.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 12 da Lei n. 4.591/1964 pela equiparação de associação de moradores a condomínio para impor rateio; (ii) saber se houve violação do art. 5º, XX, da CF diante da liberdade de associação; e (iii) saber se há divergência jurisprudencial quanto à tese firmada no Tema n. 882 do STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Incide a Súmula n. 83 do STJ, porque o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ao reconhecer a legitimidade da cobrança quando há anuência expressa por cláusula contratual, relativamente à alegada violação do art. 12 da Lei n. 4.591/1964.

7. Da ofensa ao art. 5º, XX, da CF não se pode conhecer em recurso especial, por refugir à competência do Superior Tribunal de Justiça.

8. Incide a Súmula n. 83 do STJ, pois a orientação do Superior Tribunal de Justiça se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida, o que impede o conhecimento do dissídio jurisprudencial sobre a mesma questão.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está alinhado à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e reconhece a legitimidade da cobrança de taxa de manutenção de loteamento fundada em anuência contratual expressa. 2.Não se conhece de ofensa ao art. 5º, XX, da CF em recurso especial, por se tratar de matéria constitucional. 3. Incide a Súmula n. 83 do STJ para obstar o conhecimento do dissídio jurisprudencial quando a decisão recorrida está conforme a orientação dominante do Superior Tribunal de Justiça".

Dispositivos relevantes citados: CF, arts. 5º, XX, e 105, III, a e c; CPC, art. 85, § 11; Lei n. 4.591/1964, art. 12.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 83; STF, Súmulas n. 282, 283, 284 e 735; STJ, REsp n. 1.996.197/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/8/2022; STJ, AREsp n. 2.918.035/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/9/2025; STJ, AREsp n. 2.758.843/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/6/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.349.376/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Quarta Turma, julgado em 17/6/2024.