Associação de moradores: loteamento de acesso controlado

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LOTEAMENTO DE ACESSO CONTROLADO. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS. TEMAS 882/STJ E 492/STF. ART. 36-A DA LEI 6.766/1979 (LEI 13.465/2017). "NOVOS ADQUIRENTES". NECESSIDADE DE ATO CONSTITUTIVO IDÔNEO E PUBLICIDADE REGISTRAL OPORTUNA. ACÓRDÃO RECORRIDO QUE ADOTOU COMO FUNDAMENTO PREPONDERANTE O MARCO TEMPORAL DA AQUISIÇÃO, SEM ENFRENTAR ESPECIFICAMENTE A EXISTÊNCIA DO REGISTRO NO RI. CONTRADIÇÃO INTERNA E OMISSÃO RELEVANTE. CASSAÇÃO DO ACÓRDÃO E RETORNO DOS AUTOS AO TJSP PARA REJULGAMENTO À LUZ DOS PARADIGMAS VINCULANTES. ARTs. 926 E 927, III, E 1.040, II, DO CPC. 1.A cobrança de taxas por associações de moradores, em regra, não obriga os não associados ou quem não anuiu (Tema 882/STJ).

2. Para "novos adquirentes", a exigibilidade condiciona-se à existência de ato constitutivo adequado prevendo a obrigação e ao seu registro no Registro de Imóveis, assegurando publicidade oponível a terceiros (Tema 492/STF), interpretação à qual se conforma o art. 36-A da Lei 6.766/1979.

3. Acórdão estadual que, apesar de consignar em tese a necessidade de registro do ato constitutivo, concluiu pela condenação com fundamento quase exclusivo na aquisição da propriedade em 14/11/2017 (vigência da Lei 13.465/2017), sem exame específico da existência, regularidade e alcance da publicidade registral. Configurada contradição interna e omissão relevante. 4.A aferição da efetiva publicidade registral e de seus efeitos perante terceiros demanda reexame do conjunto probatório, providência vedada em recurso especial (Súmula 7/STJ).

5. Técnica decisória adequada: cassar o acórdão recorrido e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem, para que, com base nas provas, verifique (i) a existência de ato constitutivo idôneo e (ii) seu registro no RI competente, e profira novo julgamento alinhado aos Temas 882/STJ e 492/STF, fixando o termo inicial da cobrança na data em que a obrigação se tornou publicamente oponível. Arts. 926 e 927, III, e 1.040, II, do CPC.

6. Recurso especial parcialmente provido para determinar o retorno dos autos ao TJSP, prejudicadas, por ora, as demais questões dependentes do reexame fático.