Compromisso de compra e venda de lote: rescisão contratual

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL. LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA. JULGAMENTO ULTA PETITA CONFIGURADO. DECOTE DO EXCESSO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM. MITIGAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. ARTS. 413 DO CC E 51 DO CDC. SÚMULA N. 83/STJ.

1. O princípio da adstrição ou da congruência (arts. 141 e 492 do CPC) impõe ao magistrado o dever de decidir a lide nos limites em que foi proposta.

2. Configura julgamento ultra petita o acórdão que determina a restituição de 80% dos valores pagos quando a pretensão deduzida na exordial limitava-se expressamente ao percentual de 70%. Necessidade de decote do excesso para adequação aos limites do pedido.

3. A entrada em vigor da Lei n. 13.786/2018 não autoriza a manutenção de cláusulas penais manifestamente excessivas. O Poder Judiciário mantém o dever de reduzir equitativamente a penalidade que imponha perda substancial das prestações pagas, preservando o equilíbrio contratual e a função social do ajuste (art. 413 do Código Civil).

4. A jurisprudência do STJ admite a flutuação do percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos para indenizar a vendedora pelas despesas administrativas. O acórdão recorrido, ao fixar a retenção em 20%, alinhou-se à orientação desta Corte Superior. Incidência da Súmula n. 83/STJ. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido para decotar o excesso do julgado.