Promessa de compra e venda: adimplemento substancial

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. MATÉRIA DE DEFESA ARGUIDA EXTEMPORANEAMENTE. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. INOVAÇÃO RECURSAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 336, 1.013 E 1.014 DO CPC. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, que inadmitiu recurso especial com fundamento na Súmula 284 do STF, por suposta falta de pertinência temática.

2. Na origem, ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cumulada com reintegração de posse e indenização, ajuizada em razão de inadimplemento contratual. Sentença de procedência rescindiu o contrato, determinou a reintegração de posse e fixou taxa de ocupação. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro reformou a sentença, aplicando a teoria do adimplemento substancial para julgar improcedente a ação.

3. O recurso especial apontou violação dos arts. 336, 1.013, § 1º, 1.014, 489, § 1º, III e IV, e 1.022 do CPC, e dos arts. 475 e 481 do Código Civil, sustentando: (i) inovação recursal e preclusão quanto à tese de adimplemento substancial, arguida apenas em embargos de declaração; e (ii) inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial ao caso concreto, em razão de inadimplemento superior a 30% do contrato.

II. Questão em discussão

4. A questão em discussão consiste em saber (i) se o Tribunal de Justiça do Rio de Janerio poderia conhecer da tese de adimplemento substancial e acolhê-la, arguida apenas em embargos de declaração; e (ii) se a teoria do adimplemento substancial é aplicável ao caso concreto, considerando o inadimplemento superior a 30% do contrato.

III. Razões de decidir

5. A tese de adimplemento substancial constitui matéria de defesa de mérito e deveria ter sido arguida na contestação, conforme o princípio da concentração da defesa (art. 336 do CPC). A sua arguição apenas em embargos de declaração caracteriza inovação recursal, vedada pelo ordenamento jurídico, e viola os arts. 1.013, § 1º, e 1.014 do CPC.

6. Os embargos de declaração possuem finalidade específica de sanar omissão, contradição, obscuridade ou erro material, não sendo via adequada para inovar no processo. A análise de matéria preclusa pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro violou a disciplina processual.

7. A teoria do adimplemento substancial é inaplicável ao caso concreto, pois o inadimplemento superior a 30% do contrato não pode ser considerado ínfimo ou irrelevante. Tal percentual rompe o equilíbrio contratual e frustra a justa expectativa do credor, que tem o direito de pleitear a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil.

IV. Dispositivo e tese

8. Agravo conhecido. Recurso especial provido para cassar os acórdãos do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro e restabelecer integralmente a sentença de primeiro grau.