Incorporação imobiliária: comissão de representantes

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE REPRESENTANTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. ALCANCE DA SUB-ROGAÇÃO DO ART. 31-F, § 11, DA LEI Nº 4.591/1964. RESTITUIÇÃO DE VALORES A ADQUIRENTES QUE RESCINDIRAM. RESPONSABILIDADE AFASTADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu provimento ao recurso especial para julgar improcedentes os pedidos formulados em face da Comissão de Representantes de empreendimento imobiliário, mantendo a condenação da incorporadora e invertendo os ônus sucumbenciais quanto à Comissão, com honorários fixados em 15% sobre o proveito econômico.

2. Controvérsia sobre a responsabilidade da Comissão de Representantes, que assumiu a continuidade das obras após destituição da incorporadora, pela restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes que optaram pela rescisão contratual+

3. Tribunal estadual reconheceu responsabilidade solidária da Comissão com fundamento na sub-rogação prevista no art. 31-F, § 11, da Lei nº 4.591/1964; embargos de declaração parcialmente acolhidos para sanar erro material; recurso especial provido monocraticamente; embargos de declaração rejeitados; interposição do presente agravo interno pelos Agravantes.

II. Questão em discussão

4. A questão em discussão consiste em saber se a sub-rogação prevista no art. 31-F, § 11, da Lei nº 4.591/1964 alcança a obrigação de restituir valores pagos por adquirentes que rescindiram seus contratos, impondo responsabilidade solidária à Comissão de Representantes.

5. A questão em discussão consiste em saber se há distinção jurídica relevante entre falência e destituição judicial da incorporadora quanto aos poderes e responsabilidades da Comissão de Representantes previstos na Lei nº 4.591/1964.

6. A questão em discussão consiste em saber se os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa impõem à Comissão a devolução dos valores pagos pelos adquirentes rescindentes.

7. A questão em discussão consiste em saber se a decisão monocrática é adequada diante de orientação jurisprudencial consolidada, nos termos do art. 932, V, "a", do CPC/2015, e se eventuais nulidades restam sanadas pelo julgamento colegiado do agravo interno.

8. A questão em discussão consiste em saber se houve indevida inversão dos ônus sucumbenciais e se é correta a fixação de honorários em 15% sobre o proveito econômico obtido pela Comissão de Representantes.

III. Razões de decidir

9. A sub-rogação do art. 31-F, § 11, da Lei nº 4.591/1964 não abrange obrigações indenizatórias ou de restituição decorrentes de inadimplemento imputável à incorporadora, limitando-se às obrigações necessárias à conclusão do empreendimento e aos encargos diretamente vinculados à obra e ao eventual contrato de financiamento.

10. Não há distinção relevante, para fins de responsabilidade da Comissão, entre falência e destituição judicial da incorporadora: os arts. 43, III e VI, da Lei nº 4.591/1964 preveem a assunção da obra pela Comissão como função gestora, sem atribuir sucessão universal nem transferência de passivos pretéritos; a Comissão é ente despersonalizado que atua por mandato legal voltado à conclusão da obra.

11. As alegações de violação à boa-fé objetiva, ao equilíbrio contratual e à vedação ao enriquecimento sem causa não se sustentam diante do regime do patrimônio de afetação, da situação deficitária do empreendimento e da solução legal para adquirentes que não desejam prosseguir (leilão extrajudicial do art. 63 da Lei nº 4.591/1964), além da reserva de eventual resultado positivo ao incorporador (art. 31-F, § 13).

12. A decisão monocrática é adequada quando o acórdão recorrido contraria orientação jurisprudencial consolidada (CPC/2015, art. 932, V, "a"); eventual nulidade fica sanada com o julgamento colegiado do agravo interno, assegurando o contraditório substancial.

13. A inversão dos ônus sucumbenciais em relação à Comissão decorre do resultado integralmente desfavorável aos pedidos dirigidos contra ela, em observância ao princípio da causalidade e ao art. 85 do CPC/2015; a fixação dos honorários em 15% sobre o proveito econômico é adequada, considerando o afastamento da condenação que lhe havia sido imposta.

IV. Dispositivo

14. Resultado do Julgamento: Agravo interno desprovido..