Rescisão contratual C/C indenização por benfeitorias em loteamento

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS EM LOTEAMENTO. NECESSIDADE DE EXAME DA REGULARIDADE DA OBRA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência da Súmula n. 7 do STJ e por óbice ao conhecimento do dissídio pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal.

2. A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais proposta por adquirente de lote em razão de atraso na implantação da infraestrutura do loteamento.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarou a rescisão com retorno ao status quo ante, determinou a restituição com retenção de 10%, condenou à indenização por benfeitorias necessárias e úteis a liquidar e fixou honorários em 15% com sucumbência recíproca.

4. A Corte de origem, em apelação cível, negou provimento ao apelo da autora, deu parcial provimento ao da ré para fixar retenção de 23% conforme o contrato, manteve a indenização por benfeitorias, afastou danos morais e majorou honorários para 17% com suspensão da exigibilidade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 34, parágrafo único, da Lei n. 6.766/1979 quanto à indenização por benfeitorias sem comprovação de regularidade ou sanabilidade; (ii) verificar se houve violação do art. 34-A da Lei n. 6.766/1979 quanto ao direito à taxa de fruição; (iii) definir se houve violação dos arts. 85 e 86 do CPC quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais; e (iv) analisar se há divergência jurisprudencial sobre a necessidade de exame da regularidade da obra para a indenização por benfeitorias e sobre a fruição.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. O art. 34, § 1º, da Lei n. 6.766/1979 impõe exame concreto da regularidade da construção ou da sanabilidade da eventual irregularidade, o que não foi realizado pela Corte de origem, impondo o retorno dos autos para novo julgamento sobre as benfeitorias e acessões.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. A questão devolvida se refere à interpretação e aplicação do art. 34, § 1º, da Lei n. 6.766/1979, com quadro fático já definido. 2. A indenização por benfeitorias e acessões em rescisão de promessa de compra e venda de lote exige exame concreto da regularidade da obra ou da sanabilidade da irregularidade, com retorno dos autos ao Tribunal de origem para novo julgamento".

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/1979, arts. 34 e 34-A; CC, arts. 1.219 e 1.255; CPC, arts. 85 e 86.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STJ, REsp n. 1.191.862/PR, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/5/2014; STJ, AgInt no AREsp n. 1.712.901/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/4/2021; STJ, REsp n. 1.643.771/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/6/2019.