STJREsp 2.107.422
Distrato por iniciativa do comprador: negócio jurídico celebrado após a lei n. 13.786/2018
Relator(a): Nancy Andrighi
- Direito Civil
- Distrato por iniciativa do comprador
- Negócio jurídico celebrado após a lei n. 13.786/2018
- Inclusão do art. 32-a na lei n. 6.766/79
- Cláusula penal
- Dez por cento sobre o valor do contrato
- Peculiaridades da demanda
Ementa
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGAS. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. INCLUSÃO DO ART. 32-A NA LEI N. 6.766/79. CLÁUSULA PENAL. DEZ POR CENTO SOBRE O VALOR DO CONTRATO. PECULIARIDADES DA DEMANDA. ABUSIVIDADE. AFRONTA AOS ARTS. 54 DO CDC E SÚMULA 534/STJ. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO DA TERCEIRA TURMA/STJ.
1. Ação declaratória de rescisão de contrato cumulada com pedidos de restituição de quantia pagas, ajuizada em 26/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 11/7/2023 e concluso ao gabinete em 9/11/2023.
2. O propósito recursal consiste em decidir se é possível (I) reduzir a cláusula penal ajustada nos limites autorizados pelo art. 32-A na Lei n. 6.766/79, incluído pela Lei n. 13.786/2018, diante da excepcionalidade das circunstâncias dos autos e (II) cobrar taxa de fruição na espécie.
3. Julgado desta Terceira Turma no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela Lei 13.786/18 quando a sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que inserida.
4. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo conflito, prevalece o último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.
5. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. Precedentes.
6. No recurso sob julgamento, deve ser mantido o acórdão estadual que afastou (I) a taxa de fruição, em razão da ausência de edificação do lote, e (II) a retenção de dez por cento sobre o valor atualizado do contrato, porquanto o desconto desse valor acarretaria a perda total das prestações adimplidas pelo consumidor, o que é vedado pelo art. 53 do CDC e pela Súmula 543/STJ. Mantida a retenção de vinte por cento do valor previamente adimplido pelo promitente comprador.
7. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.
Decisão
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, prosseguindo no julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Moura Ribeiro, por maioria, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Votou vencido, parcialmente, o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva que dava parcial provimento ao recurso especial. Os Srs. Ministros Humberto Martins (Presidente), Moura Ribeiro e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Indexação
(VOTO VENCIDO) (MIN. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA) "'No caso em apreço', para determinar a condenação da parte ré a restituir aos autores o equivalente a 80% (oitenta por cento) do que fora pago, ambas 'as instâncias ordinárias declararam ser abusiva a cláusula que previa a retenção de10% (dez por cento) do valor total do contrato e que tal imposição esbarraria na vedação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor'. No entanto, 'porque fundada em expressa previsão legal', não se pode considerar abusiva eventual cláusula contratual que, ao prefixar as perdas e danos resultantes do desfazimento do contrato, tenha respeitado o limite legalmente imposto. A partir de tal compreensão, não se pode limitar a cláusula penal, já ajustada aos limites legais - '10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato' - para autorizar a retenção de apenas '20% (vinte por cento) dos valores pagos'. De fato, manter o entendimento adotado pelas instâncias ordinárias equivaleria a simplesmente ignorar as novas disposições contidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2018, o que não se admite, sob pena de contrariar a Súmula Vinculante nº 10/STF: 'Viola a cláusula de reserva de plenário (CF, artigo 97) a decisão de órgão fracionário de Tribunal que, embora não declare expressamente a inconstitucionalidade de lei ou ato normativo do poder público, afasta sua incidência, no todo ou em parte'".