Taxa de manutenção: loteamento

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. LOTEAMENTO. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. ART. 1.030, II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. TEMA N. 492 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. ADESÃO INEQUÍVOCA. COMPORTAMENTO CONCLUDENTE DO PROPRIETÁRIO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. Cuida-se de juízo de retratação em recurso especial, nos termos do art. 1.030, II, do Código de Processo Civil, em virtude de determinação da egrégia Vice-Presidência deste Superior Tribunal de Justiça. Originalmente, a Terceira Turma havia dado provimento ao recurso especial interposto pela empresa loteadora, para afastar a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores, sob o fundamento de inexistência de ato formal de associação. Após a interposição de recurso extraordinário pela associação, os autos foram devolvidos a esta Turma para eventual adequação do julgado ao entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal na Reclamação n. 63.411/SP, julgada em processo envolvendo as mesmas partes.

2. O procedimento de retratação previsto no art. 1.030, II, do Código de Processo Civil, visa a garantir a uniformidade da jurisprudência e a observância dos precedentes vinculantes firmados pelos Tribunais Superiores, permitindo a reanálise de decisão anteriormente proferida para alinhá-la a novo entendimento consolidado.

3. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE n. 695.911/SP (Tema n. 492 da Repercussão Geral), fixou a tese de que é "inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis".

4. Em caso envolvendo as mesmas partes dos presentes autos (Rcl 63.411/SP), a Suprema Corte, ao interpretar o alcance da referida tese, consignou que a condição de instituidora do loteamento, somada à participação de seu sócio na criação e administração da associação de moradores, configura ciência e aquiescência inequívocas, suprindo a necessidade de um ato formal de associação e legitimando a cobrança das taxas.

5. As instâncias ordinárias firmaram a premissa fática, insuscetível de reexame nesta esfera extraordinária, de que a empresa ora demandada não apenas instituiu o loteamento, mas também participou ativamente da constituição da associação demandante, evidenciando comportamento concludente que manifesta adesão à estrutura organizacional e aos seus consectários financeiros. A recusa ao pagamento, nesse cenário, representa comportamento contraditório que atenta contra a boa-fé objetiva.

6. O acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao confirmar a obrigação de pagamento, alinhou-se à interpretação que veio a ser chancelada pelo Supremo Tribunal Federal, não merecendo, portanto, a reforma que lhe foi imposta pela decisão objeto da retratação.

7. Em juízo de retratação, nega-se provimento ao recurso especial.