Rescisão contratual de compra e venda de lote: retenção de valores e taxa de fruição

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RETENÇÃO DE VALORES E TAXA DE FRUIÇÃO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência do STJ, com aplicação da Súmula n. 83 do STJ, e pela inadmissibilidade do dissídio pela alínea c.

2. A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual c/c repetição de indébito c/c ressarcimento de perdas e danos e tutela de urgência, com pedidos de rescisão do compromisso de compra e venda de lote, restituição de 90% dos valores pagos e nulidade da taxa de fruição.

3. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão, condenar à restituição imediata de 90% dos valores pagos com retenção de 10%, declarar nula a taxa de fruição e reconhecer a prescrição da corretagem e SATI, com sucumbência recíproca e honorários de 10%.

4. A Corte de origem manteve a sentença ao conhecer parcialmente e negar provimento à apelação, fixando a retenção de 10%, afastando a taxa de fruição e majorando os honorários para 12%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a vedação da taxa de fruição e a limitação da retenção a 10% violaram o 421 do CC; (ii) saber se houve ofensa ao 422 do CC; (iii) saber se foram desconsiderados precedentes obrigatórios do 927, II, do CPC; (iv) saber se foi afastada a disciplina do 23 da Lei n. 4.591/1964; e (v) saber se há divergência jurisprudencial apta pela alínea c do art. 105, III, da CF.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. O contrato foi celebrado antes da Lei n. 13.786/2018, devendo prevalecer o padrão decisório da Segunda Seção do STJ que fixa o percentual de retenção em 25% dos valores pagos em rescisão por iniciativa do comprador.

7. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quanto à indevida taxa de fruição, por estar o acórdão recorrido em sintonia com a jurisprudência desta Corte.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer do recurso especial e dar-lhe parcial provimento.

Tese de julgamento: "1. O percentual de retenção é de 25% dos valores pagos em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, nas hipóteses de rescisão por iniciativa do comprador. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para afirmar a indevida taxa de fruição em lote não edificado."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422; CPC, art. 927; Lei n. 4.591/1964, art. 23.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 83, 168; STJ, REsp n. 2132805/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgados em 19/12/2025; STJ, AREsp n. 2438959, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/2/2026; STJ, AgInt nos EREsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/4/2026; STJ, EDcl no REsp n. 2.108.223/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/4/2026.