Escritura pública e registro imobiliário: publicidade registral

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA ENTRE CONDÔMINOS. ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO IMOBILIÁRIO. PUBLICIDADE REGISTRAL. PRESUNÇÃO RELATIVA DO PREÇO. DEPÓSITO TANTO POR TANTO. MÁ-FÉ. ÓBICES DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. MULTA DO ART. 1.026, § 2º, DO CPC AFASTADA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos a acórdão que desproveu agravo interno no agravo em recurso especial, em razão da presunção relativa do preço declarado em escritura e no registro, do reconhecimento pelas instâncias ordinárias do valor real superior do negócio e da má-fé no exercício da preferência, e do óbice das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve omissão quanto à distinção entre escritura pública e registro imobiliário como parâmetro exclusivo do depósito previsto no art. 504 c/c art. 515 do Código Civil; (ii) saber se houve omissão quanto ao enfrentamento de que o registro indicaria apenas compra e venda por R$ 5.000.000,00, valor depositado; (iii) saber se há contradição entre reconhecer que a ciência do condômino se dá nos limites do título registrado e exigir depósito por valor não constante do registro; e (iv) saber se há contradição ao admitir presunção relativa do preço infirmada por elementos externos ao fólio real, em conflito com a publicidade registral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado.

4. Não se verifica omissão quanto à distinção entre escritura e registro, pois o acórdão embargado examinou que ambos não conferem presunção absoluta ao preço, sujeito a prova em contrário.

5. Inexiste omissão sobre o registro indicar compra e venda por R$ 5.000.000,00, porque a decisão enfrentou que o negócio integrou operação de maior conteúdo econômico e que o depósito foi insuficiente.

6. Não há contradição sobre a ciência do condômino e a exigência de depósito, uma vez que se reconheceu a ciência efetiva das condições reais e a necessidade de observância das mesmas condições ajustadas.

7. Inexiste contradição quanto à presunção relativa do preço e à publicidade registral, pois o julgado harmonizou a cognoscibilidade do ato com a possibilidade de infirmar o conteúdo econômico por outras provas.

8. A multa do art. 1.026, § 2º, do CPC é afastada, porque não demonstrado intuito protelatório, apesar da rejeição dos embargos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento: "1. Não há omissão quanto à distinção entre escritura pública e registro imobiliário quando o acórdão embargado analisa a presunção relativa do preço e admite prova em contrário.

2. Não cabem embargos de declaração para sustentar que o depósito deve seguir exclusivamente o valor do registro quando a decisão reconhece operação de maior conteúdo econômico e insuficiência do depósito. 3. Inexiste contradição entre a ciência do condômino nos limites do registro e a exigência de depósito pelas condições reais do negócio quando o acórdão embargado afirma a ciência efetiva do titular da preferência. 4. Não há contradição ao infirmar o preço por elementos externos ao fólio real quando o julgado admite publicidade registral sem presunção absoluta do conteúdo econômico.

5. A multa do art. 1.026, § 2º, do CPC não é cabível sem demonstração de intuito protelatório."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022 e 1.026 § 2º; CC, arts. 504 e 515.

Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no AgRg no RE nos EDcl no AgRg nos EDcl no AREsp n. 1.571.819/RJ, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Corte Especial, julgados em 25/8/2020; STJ, EDcl no AgInt nos EAREsp n. 2.157.279/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgados em 14/11/2023; STJ, Súmulas n. 5 e 7.