Resolução contratual, teoria da imprevisão e cláusula penal

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL, TEORIA DA IMPREVISÃO E CLÁUSULA PENAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, interposto contra acórdão do TJMG em apelação cível que manteve a rescisão contratual e a retenção de cláusula penal.

2. A controvérsia diz respeito a ação de resolução de contrato de compra e venda c/c reintegração de posse, com pedidos de rescisão contratual, devolução do imóvel, restituição dos valores pagos e retenção de multa contratual.

3. O Juízo de primeiro grau declarou a rescisão, determinou a devolução do imóvel, fixou restituição com correção e juros e reteve 25% do valor pago a título de cláusula penal.

4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença e fixou honorários recursais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a cláusula que elegeu a via executiva como preferencial afasta a ação de resolução de contrato, por violação dos arts. 421, 421-A, 422 e 423 do CC; (ii) saber se a pandemia da COVID-19 autoriza a aplicação da teoria da imprevisão, por violação dos arts. 317, 478, 479 e 480 do CC; (iii) saber se a cláusula penal fixada em 25% sobre o valor pago deve ser reduzida, por violação dos arts. 413 e 884 do CC; e (iv) saber se há dissídio jurisprudencial apto a reformar o acórdão recorrido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Aplica-se a Súmula n. 282 do STF porque a tese relativa aos arts. 421, 421-A, 422 e 423 do CC não foi apreciada pelo acórdão recorrido, relativamente à inadequação da via eleita.

7. Aplica-se a Súmula n. 356 do STF porque não foram opostos embargos de declaração para suscitar o prequestionamento da matéria relativa à força obrigatória das convenções e à função social do contrato.

8. Incide a Súmula n. 83 do STJ porque o acórdão recorrido está alinhado à jurisprudência desta Corte ao afirmar que a pandemia, por si só, não autoriza a revisão contratual sem demonstração concreta de onerosidade excessiva.

9. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque a pretensão de reconhecer desequilíbrio contratual por efeitos da pandemia demanda reexame do conteúdo fático-probatório.

10. Incide a Súmula n. 5 do STJ porque a redução da cláusula penal e a revisão das bases contratuais exigem reinterpretação de cláusulas do contrato.

11. Aplica-se a Súmula n. 211 do STJ porque a matéria indicada para a alínea c não foi apreciada pela Corte de origem, o que impede o conhecimento do dissídio jurisprudencial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 282 do STF quando a matéria federal não é apreciada pelo acórdão recorrido, impedindo o exame da alegação de violação dos arts. 421, 421-A, 422 e 423 do CC. 2. Aplica-se a Súmula n. 356 do STF quando não há embargos de declaração para suscitar o prequestionamento, obstando o conhecimento do ponto não enfrentado. 3. Incide a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência desta Corte ao exigir demonstração concreta de onerosidade excessiva para revisão por pandemia. 4. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a pretensão recursal demanda o reexame do acervo fático-probatório. 5. Incide a Súmula n. 5 do STJ quando a tese recursal exige a reinterpretação de cláusulas contratuais. 6. Aplica-se a Súmula n. 211 do STJ quando a matéria indicada para a alínea c não foi objeto de apreciação pela Corte de origem, inviabilizando o conhecimento do dissídio jurisprudencial".

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 317, 413, 421, 421-A, 422, 423, 478, 479, 480 e 884; CPC, art. 85, § 11; CF, art. 105, III, a e c.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 2.212.980/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 30/3/2026; STJ, REsp n. 2.076.084/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 1.898.375/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/6/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.866.385/DF, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 16/5/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.611.756/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.724.656/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 22/8/2022; STJ, AgInt no REsp n. 1.503.880/PE, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 27/2/2018; STJ, Súmulas n. 5, 7, 83 e 211; STF, Súmulas n. 282 e 356.