Alienação fiduciária de imóvel: taxa de ocupação

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. TAXA DE OCUPAÇÃO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA. FIXAÇÃO DA TAXA DE OCUPAÇÃO E ÓBICES SUMULARES AO REEXAME FÁTICO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial pela incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ quanto às teses sobre taxa de ocupação do art. 37-A da Lei n. 9.514/1997, adimplemento substancial e descaracterização da mora.

2. A controvérsia envolve ação anulatória de procedimento de expropriação em razão de alienação fiduciária c/c revisão de contrato, com reconvenção.

3. A Corte a quo manteve a legalidade da taxa de ocupação de 1% ao mês desde a consolidação da propriedade até a desocupação, aplicou a taxa SELIC como correção, afastou a teoria do adimplemento substancial e rejeitou a descaracterização da mora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a taxa de ocupação do art. 37-A da Lei n. 9.514/1997 deve incidir em 1% ao mês ou ser reduzida a 0,5% por onerosidade excessiva; (ii) saber se há violação dos arts. 421 e 422 do CC pela inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial; (iii) saber se há violação do art. 396 do CC pela manutenção da mora diante da substituição do índice pela taxa SELIC e da cobrança de encargos indevidos;e (iv) saber se há divergência jurisprudencial quanto à taxa de ocupação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Quanto à taxa de ocupação, aplica-se a Súmula n. 83 do STJ, pois o acórdão está em consonância com a jurisprudência desta Corte que prevê a indenização de 1% ao mês desde a consolidação da propriedade até a desocupação, nos termos do art. 37-A da Lei n. 9.514/1997.

7. A abusividade de encargos acessórios não descaracteriza a mora, conforme a tese do Tema 972/STJ. Incidência do óbice da Súmula 83/STJ.

8. A aplicação da teoria do adimplemento substancial e a redução de cláusula penal demandam reexame de cláusulas contratuais e provas, atraindo o óbice da Súmula n. 7 do STJ.

9. O dissídio jurisprudencial resta prejudicado, pois a incidência da Súmula n. 7 do STJ na interposição pela alínea a impede o conhecimento pela alínea c sobre a mesma questão.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 83 do STJ para manter a taxa de ocupação de 1% ao mês prevista no art. 37-A da Lei n. 9.514/1997 desde a consolidação da propriedade até a desocupação. 2. Aplica-se a tese do Tema 972/STJ de que a abusividade de encargos acessórios não descaracteriza a mora, incidindo a Súmula n. 83 do STJ. 3. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar a revisão do adimplemento substancial e da redução da cláusula penal. 4. O dissídio jurisprudencial é prejudicado pela incidência da Súmula n. 7 do STJ."

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, art. 37-A; CC, arts. 396, 413, 421, 422; CPC, art. 85, § 11, § 2.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.015.146/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 15/9/2025; STJ, AgInt no REsp n. 2.123.204/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/6/2024; STJ, REsp n. 1.639.320/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 12/12/2018; STJ, AgInt no AREsp n. 1.426.568/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 31/8/2020; STJ, AgInt no AREsp n. 2.708.226/RS, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), Terceira Turma, julgado em 24/2/2025; STJ, REsp n. 1.236.960/RN, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/11/2019; STJ, AgInt no AREsp n. 1.898.375/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/6/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.866.385/DF, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 18/5/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.611.756/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/9/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.724.656/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 24/8/2022; STJ, AgInt no REsp n. 1.503.880/PE, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 8/3/2018; STJ, Súmulas n. 83, 7.