Atraso na entrega de imóvel: cláusula arbitral

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA ARBITRAL. ÔNUS DA PROVA. FORÇA MAIOR E CUMULAÇÃO DE PENALIDADES. TEMA 970 DO STJ. INCIDÊNCIA DE ÓBICES SUMULARES E AUSÊNCIA DE PRÉ-QUESTIONAMENTO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por necessidade de reexame de fatos e provas e de interpretação de cláusulas contratuais, com aplicação das Súmulas n. 7 do STJ e n. 5 do STJ, prejuízo do dissídio jurisprudencial nos termos do art. 1.030, V, do CPC, e afastamento dos Temas 970 e 1051 do STJ.

2. A controvérsia envolve ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e obrigação de fazer, com pedido de cessação de esbulho, retomada e conclusão da obra em 90 dias, e pagamento de multa moratória e lucros cessantes conforme acordo extrajudicial, com compensação.

3. O Juízo de primeiro grau condenou ao pagamento de multa nos percentuais do acordo e de lucros cessantes de R$ 3.000,00 mensais desde 30/9/2016 até a entrega das chaves, determinou a cessação do esbulho e a conclusão da obra em 90 dias, admitiu compensação com o saldo devedor e fixou honorários.

4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, majorou honorários para 15%, afastou a cláusula compromissória arbitral por inexistência dos requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei n. 9.307/1996, rejeitou a força maior, admitiu a cumulação de multa e lucros cessantes por previsão expressa no acordo e reputou razoáveis as obrigações de fazer diante do atraso superior a sete anos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve inversão indevida do ônus da prova, impondo à recorrente comprovar fato negativo, em afronta ao art. 373, I, do CPC; (ii) saber se houve cerceamento de defesa pela não determinação de provas necessárias, em violação ao art. 370, do CPC; (iii) saber se a crise econômica e a pandemia de Covid-19 configuram força maior apta a exonerar ou mitigar a responsabilidade, à luz do art. 393, do CC; (iv) saber se há bis in idem na cumulação de multa moratória e lucros cessantes pelo mesmo atraso, em contrariedade ao Tema 970/STJ e ao art. 416, parágrafo único, do CC; e (v) saber se é eficaz a cláusula compromissória arbitral em relação de consumo sem os requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei n. 9.307/1996.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A revisão da inversão do ônus da prova e das conclusões sobre prova negativa referente ao esbulho e atraso demanda reexame de fatos e provas, o que é vedado pela Súmula n. 7 do STJ.

7. A alegação de cerceamento de defesa por violação ao art. 370 do CPC não foi debatida no acórdão recorrido, incidindo as Súmulas n. 282 do STF e n. 211 do STJ.

8. A tese de força maior exige demonstração de nexo específico com a mora, o que não foi verificado pela Corte Estadual, incidindo a súmula n. 83 do STJ. Ademais, a revisão da conclusão encontra óbice nas Súmulas n. 7 e n. 5 do STJ, pela necessária incursão no acervo probatório e interpretação contratual.

9. A cumulação de multa e lucros cessantes, segundo o Tribunal de origem, decorre de previsão expressa no acordo extrajudicial, afastando a aplicação do Tema 970 do STJ; sua revisão demandaria verificar a existência de vício no negócio jurídico e, por consequência, interpretação contratual, atraindo a Súmula n. 5 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame da inversão do ônus da prova e das premissas fáticas sobre esbulho e atraso. 2. Aplica-se a Súmula n. 282 do STF e a Súmula n. 211 do STJ quando a alegada violação ao art. 370 do CPC não foi apreciada no acórdão recorrido. 3. Incidem as Súmulas n. 7 e n. 5 do STJ na tese de força maior relacionada à pandemia e crise econômica, por exigir revolvimento probatório e interpretação contratual. 4. Aplica-se a Súmula n. 5 do STJ para afastar a revisão da cumulação de multa moratória e lucros cessantes prevista em acordo extrajudicial."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, I, 370 e 85, § 11; CC, arts. 393 e 416, parágrafo único; Lei n. 9.307/1996, art. 4º, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7, 83 e 211, Tema 970; STF, Súmula n. 282; STJ, AgInt no AREsp n. 3.071.348/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/3/2026; STJ, AgInt no AREsp n. 2.490.617/PE, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 13/6/2024; STJ, AREsp n. 3.097.522/MT, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/4/2026; STJ, AgInt no REsp n. 2.072.593/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 30/10/2023.