Rescisão contratual C/C devolução de quantia paga

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA; CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO E TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E, NESSE EXTENSÃO, DAR-LHE PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial pela incidência das Súmulas n. 83 e n. 7 do STJ.

2. A controvérsia envolve ação de rescisão contratual c/c devolução de quantia paga em contrato de compra e venda de lote, com pedido de restituição de 90% dos valores.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido, rescindiu o contrato, determinou a restituição de 90% com correção pelo INPC desde a interposição e juros de 1% ao mês desde a citação, e fixou honorários em 10% sobre a condenação.

4. A Corte de origem reformou em parte: manteve a retenção de 10%, afastou a dedução de IPTU e condomínio por falta de prova, fixou correção desde cada desembolso e juros a partir do trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se, à luz do art. 67-A, II, § 1º, da Lei n. 4.591/1964, é devida a cláusula penal com retenção de até 25% dos valores pagos em contrato firmado sob a Lei n. 13.786/2018; (ii) saber se, conforme o art. 67-A, § 2º, III, da Lei n. 4.591/1964, incide taxa de fruição de 0,5% ao mês pela disponibilidade de lote, independentemente de edificação; e (iii) saber se há divergência jurisprudencial sobre o percentual de retenção e a taxa de fruição apta a amparar o conhecimento do especial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A orientação do STJ admite, como padrão-base, a retenção de 25% dos valores pagos na desistência imotivada do comprador, sem necessidade de reexame probatório, devendo a redução ocorrer apenas com circunstâncias específicas não verificadas no caso.

7. De acordo com a jurisprudência do STJ, a taxa de fruição é indevida em lote não edificado por ausência de uso e proveito econômico, e seu reconhecimento demandaria reavaliação fático-probatória. Incidem, no ponto, as Súmulas n. 7 e 83 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nesse extensão, dar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se o art. 67-A, II, § 1º, da Lei n. 4.591/1964 para fixar, como padrão-base, a retenção de 25% dos valores pagos nas hipóteses de desistência imotivada do comprador.

2. Incidem a Súmula n. 7 do STJ e a Súmula n. 83 do STJ para afastar a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado por exigir prova de uso e proveito econômico."

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, arts. 67-A § 1º, II, § 2º, III; CF, art. 105 III a, c

Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp n. 2966142/MS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025; STJ, AREsp n. 2348695/RN, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 23/9/2024; STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.257.915/CE, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 17/8/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 2.224.390/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024; STJ, REsp n. 2106548/SP, relatora Ministra Nancy Andrini, Terceira Turma, julgado em 3/9/2025; STJ, Súmulas n. 7, 83