Rescisão contratual: promessa de compra e venda

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. TAXA DE OCUPAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, perdas e danos e cobrança de penalidades moratórias, na qual o Tribunal de origem deu parcial provimento aos recursos das partes para determinar a restituição ao status quo ante, com arbitramento de indenização a título de locação pelo período de ocupação indevida, compensação do valor retido como arras, afastamento de indenização e direito de retenção por benfeitorias, redistribuição dos ônus sucumbenciais e fixação de honorários advocatícios.

2. Questões em discussão: (i) saber se a mora decorre diretamente do inadimplemento em obrigação de pagamento com valor e termo certos, nos termos dos arts. 394 e 397 do Código Civil; (ii) saber se a taxa de ocupação pode ser fixada a partir do momento em que a posse tornou-se injusta, considerando as condições do imóvel; (iii) saber se a cláusula contratual que prevê renúncia ao direito de indenização por benfeitorias é abusiva, violando a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva; (iv) saber se a compensação do valor retido a título de arras foi determinada de forma incompatível com a jurisprudência do STJ; (v) saber se houve fixação de honorários advocatícios em duplicidade, configurando bis in idem.

3. A mora decorre diretamente do inadimplemento de obrigação de pagamento com valor e termo certos, conforme dispõem os arts. 394 e 397 do Código Civil, sendo desnecessária interpelação extrajudicial específica, com menção à intenção de rescindir o contrato, para a constituição em mora.

4. A taxa de ocupação é devida a partir do momento em que a posse do imóvel se torna injusta pela mora, sendo destinada a evitar o enriquecimento sem causa do ocupante e assegurar justa compensação ao vendedor pela perda das prerrogativas inerentes ao domínio do bem.

5. A renúncia ao direito de indenização por benfeitorias, prevista contratualmente, não é abusiva, pois se trata de direito disponível, sem nenhuma violação à função social do contrato ou ao princípio da boa-fé objetiva, especialmente quando diante de contrato paritário, celebrado entre uma pessoa jurídica e um banco, para aquisição de uma ilha em trecho de imóveis de alto padrão do litoral brasileiro.

6. A compensação do valor retido a título de arras foi determinada em conformidade com o art. 419 do Código Civil, considerando o caráter indenizatório do instituto.

7. A fixação de honorários advocatícios por equidade foi indevida - seja por representar bis in idem, seja por adotar critério contrário ao fixado pela jurisprudência do STJ -, devendo prevalecer a condenação de 10% sobre o valor da condenação apurada em liquidação de sentença, conforme o art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

8. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial, para reformar o acórdão no ponto relativo à fixação de honorários sucumbenciais por equidade, mantendo-se a verba fixada, "de 10% sobre o valor da condenação apurada em liquidação de sentença".