Rescisão contratual C/C restituição de quantias pagas

DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. RETENÇÃO E TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por orientação do STJ quanto à impossibilidade de taxa de fruição em lote não edificado e à flutuação do percentual de retenção entre 10% e 25%, com incidência da Súmula n. 83 do STJ e das Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ.

2. A controvérsia trata de ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, referente a promessa de compra e venda de lote firmada em 11/9/2014.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou a rescisão, determinou a devolução das parcelas com correção pelo INPC desde cada desembolso e juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, autorizou retenção de 10% sobre os valores pagos, abatimento de IPTU até a resolução, vedou o parcelamento e fixou honorários em 10%.

4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença e majorou os honorários para 15%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se a cláusula de taxa de fruição de 1% ao mês e retenção superior a 10% deve ser respeitada, à luz do art. 113 do CC; (ii) saber se a negativa de incidência da taxa de fruição e a limitação da retenção a 10% afrontam os princípios de probidade e boa-fé do art. 422 do CC; e (iii) saber se há divergência jurisprudencial quanto à retenção de 25% e à taxa de fruição em lote não edificado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Prevalece o padrão-base do STJ de retenção em 25% dos valores pagos nas rescisões por iniciativa do comprador, inclusive em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, ausente particularidade que justifique redução.

7. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter a indevida taxa de fruição em lote não edificado sem prova concreta de uso efetivo e benefício econômico, e incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do conjunto fático-probatório quanto à alegada fruição.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa parte, dar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Retenção fixada em 25% sobre os valores pagos nas rescisões por iniciativa do comprador, mesmo em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, ausente circunstância específica que justifique redução. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter a indevida taxa de fruição em lote não edificado sem prova de uso efetivo e benefício econômico. 3. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do conjunto fático-probatório quanto à alegada fruição."

Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a e c; CC, arts. 113 e 422; CPC, art. 86, caput.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7 e 83; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2639509/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Turma, julgados em 31/3/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2565087/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2001296/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 25/4/2022; STJ, REsp n. 2106548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/9/2025.