Execução de débitos condominiais: natureza propter rem da obrigação

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. SÚMULA N. 83 DO STJ. COMPETÊNCIA PARA O JULGAMENTO DA CAUSA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF, POR ANALOGIA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.

1. A Segunda Seção desta Corte firmou o entendimento de que, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno (REsp 2.100.103/PR, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025).

2. Nessa linha, impõe-se reconhecer a legitimidade do credor fiduciário para responder pelos débitos condominiais em atraso, em razão da sua condição de detentor da propriedade resolúvel do bem, podendo este se sujeitar, ainda, aos efeitos de eventual penhora do imóvel, que constitui, primordialmente, garantia do adimplemento da obrigação.

3. A questão sobre a competência para o julgamento da causa não foi objeto de análise pelo Tribunal estadual, sem que fossem opostos embargos de declaração, a fim de suscitar sua discussão, ressentindo-se o recurso especial, no ponto, do indispensável prequestionamento. Incidência, ao caso, dos comandos das Súmulas nº 282 e 356 do STF, por analogia.

4. As matérias de ordem pública, embora passíveis de conhecimento de ofício nas instâncias ordinárias, não prescindem, no estreito âmbito do recurso especial, do requisito do prequestionamento.

5. Agravo conhecido para conhecer, em parte, do recurso especial, negando-lhe provimento.