Inadimplemento em compromisso de compra e venda de lote

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. INADIMPLEMENTO EM COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. BENFEITORIAS. ÓBICES DE ADMISSIBILIDADE (PREQUESTIONAMENTO, DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO, REVOLVIMENTO FÁTICO-PROBATÓRIO, CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA). AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO, SEM EFEITOS INFRINGENTES.

1. Fica reconhecido o prequestionamento do art. 34, § 1º, da Lei 6.766/1979, pois a controvérsia relativa à indenização por benfeitorias realizadas em desconformidade com o contrato ou com a lei foi expressamente devolvida ao Tribunal de origem, que apreciou a regularidade das edificações e assentou que eventual irregularidade perante órgãos municipais não afastaria o dever de indenizar, havendo juízo de valor, ainda que implícito, sobre a matéria, reforçado pela oposição de embargos de declaração com finalidade de prequestionamento.

2. Afastada a incidência da Súmula 282 do STF exclusivamente quanto ao art. 34, § 1º, da Lei 6.766/1979, subsistem, todavia, os demais fundamentos autônomos da decisão de inadmissibilidade (deficiência de fundamentação, necessidade de revolvimento fático-probatório e consonância com a jurisprudência da Corte), de modo que o reconhecimento do prequestionamento não produz efeitos modificativos no julgamento do agravo em recurso especial.

3. Não se configura negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem apreciou, de forma suficiente e fundamentada, os pontos essenciais à solução da controvérsia - cerceamento de defesa, usucapião, cláusula penal, cumulação com taxa de administração, IPTU/ITU, benfeitorias, taxa de fruição em lote não edificado e ônus sucumbenciais - tendo o acórdão de apelação e o dos embargos de declaração enfrentado o núcleo controvertido da demanda.

4. A rejeição dos embargos de declaração na origem, com afirmação expressa de inexistência de omissão ou contradição e de que as matérias foram examinadas à luz das provas dos autos e da jurisprudência adotada, evidencia que a insurgência da parte traduz mero inconformismo com a solução adotada, não havendo violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC.

5. Quanto ao art. 86 do CPC, a agravante reconhece que o recurso especial apenas indicou o dispositivo para discutir a redistribuição dos ônus sucumbenciais sem infirmar, de modo claro e específico, o fundamento do acórdão recorrido, configurando deficiência de fundamentação apta a atrair a incidência da Súmula 284 do STF, conforme já consignado na decisão agravada.

6. A decisão agravada corretamente aplicou a Súmula 83 do STJ, uma vez que o acórdão recorrido se alinhou à orientação desta Corte ao admitir, em tese, retenção no intervalo de 10% a 25% dos valores pagos, reputando adequado, no caso concreto, o percentual de 10%, e ao afastar taxa de fruição em lote não edificado, em consonância com a jurisprudência que veda tal cobrança nessa hipótese, por ausência de enriquecimento sem causa.

7. A existência de precedentes que, em quadro fático diverso, reputam adequada a retenção de 25% não evidencia divergência jurisprudencial qualificada, pois a comparação exige identidade fático-jurídica, e o juízo de adequação do percentual de retenção depende das peculiaridades do contrato e das circunstâncias do inadimplemento, o que afasta a possibilidade de afastar a Súmula 83 do STJ pela simples justaposição de ementas.

8. A pretensão de rever o percentual de retenção e o tratamento conferido à taxa de fruição implica reexame das premissas fáticas fixadas pelo acórdão estadual (natureza do imóvel, modo de utilização, período de fruição e circunstâncias do inadimplemento), o que atrai o óbice da Súmula 7 do STJ, sendo inadmissível, em recurso especial, a rediscussão do juízo de razoabilidade e adequação fática firmado pelas instâncias ordinárias.

9. A agravante não demonstra má aplicação de norma jurídica a fatos incontroversos nem afasta a conclusão de que a controvérsia permanece fortemente dependente da moldura fática delineada na origem, limitando-se a reiterar julgado tido por favorável sem comprovar a necessária similitude fático-jurídica, motivo pelo qual permanecem hígidos os óbices das Súmulas 7 e 83 do STJ.

10. Agravo interno parcialmente provido, sem efeitos infringentes, apenas para reconhecer o prequestionamento do art. 34, § 1º, da Lei 6.766/1979, mantendo-se, no mais, a decisão agravada por seus próprios fundamentos.