Contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural

DIREITO PRIVADO. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. CERCEAMENTO DE DEFESA E EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática no recurso especial; reconsideração da não incidência da Súmula n. 182 do STJ e reanálise das razões do agravo, com conclusão final pelo desprovimento.

2. A controvérsia envolve ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóveis rurais c/c reintegração de posse e indenização, com valor da causa de R$ 50.000.000,00.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau decretou a resolução do contrato, confirmou a reintegração da posse, determinou a devolução de 75% das parcelas pagas com retenção de 25%, fixou indenização pela fruição e eventuais perdas e danos em liquidação, e arbitrou honorários de 15%.

4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, reconheceu inadimplemento voluntário do comprador, supressão e eficácia da cláusula resolutiva expressa, e majorou honorários para 20%; os embargos de declaração foram rejeitados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o julgamento antecipado configurou cerceamento de defesa pela supressão da instrução e indeferimento de prova oral, com violação dos arts. 6º, 9º, 10, 355, I, e 357 do CPC; (ii) saber se houve ofensa aos arts. 422 e 476 do CC, por desconsideração da boa-fé objetiva e da exceção do contrato não cumprido diante de obrigações de georreferenciamento, retirada de posseiros e anuência à assunção de dívida; (iii) saber se a decisão afrontou o art. 5º, LV, da Constituição Federal; e (iv) saber se restou demonstrada divergência jurisprudencial com cotejo analítico adequado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. O juiz é o destinatário da prova e pode indeferir diligências inúteis (art. 370 do CPC); reconhecer cerceamento demandaria reexame de provas, atraindo a Súmula n. 7 do STJ.

7. A tese de exceptio non adimpleti contractus exigiria reinterpretação de cláusulas e revolvimento fático, incidindo as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

8. Matéria constitucional não é apreciável em recurso especial; compete ao STF a análise do art. 5º, LV, da CF, nos termos do art. 102, III.

9. O dissídio não foi comprovado por ausência de cotejo analítico (arts. 1.029, § 1º, do CPC, e 255 do RISTJ), e os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ impedem o conhecimento pela alínea c.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ para afastar alegação de cerceamento de defesa, sendo o juiz o destinatário da prova (art. 370 do CPC). 2. A revisão da conclusão local sobre boa-fé objetiva e exceção do contrato não cumprido demanda interpretação de cláusulas e reexame de fatos, atraindo as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. A alegada violação ao art. 5º, LV, da CF é matéria constitucional, de competência do STF, conforme art. 102,

III. 4. O dissídio jurisprudencial não se configura sem cotejo analítico, nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC, e 255 do RISTJ, sendo inviável diante dos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 6, 9, 10, 355, I, 357, 370, 1.029, § 1º; CC, arts. 422, 476, 405; CF, arts. 5º, LV, 102, III; RISTJ, arts. 255, 259, § 6º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp n. 2.476.836/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 24/11/2025; STJ, AREsp n. 2.823.584/GO, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025; STJ, REsp n. 2.205.829/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025; STJ, AgInt nos EREsp n. 2.096.177/BA, relator Ministro João Otávio de Noronha, Segunda Seção, julgado em 14/10/2025; STJ, Súmulas n. 5, 7.