Promessa de compra e venda: ilegitimidade passiva do agente financeiro e publicidade vinculativa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO E PUBLICIDADE VINCULATIVA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão em apelação cível do TJRS, que reconheceu a legitimidade passiva e a responsabilidade solidária do agente financeiro, fixando lucros cessantes e aplicando os Temas 970 e 996 do STJ, com reforma parcial e provimento.

2. A controvérsia diz respeito à ação de resolução de contrato c/c devolução de valores. O valor da causa foi fixado em R$ 278.000,00.

3. O Juízo de primeiro grau reconheceu a ilegitimidade passiva do agente financeiro, rescindiu o contrato e condenou a construtora à devolução de valores e multa contratual.

4. A Corte de origem deu provimento à apelação, reconheceu a legitimidade e responsabilidade solidária do agente financeiro e fixou lucros cessantes; embargos dos autores foram acolhidos para fixar o termo final dos lucros cessantes e embargos do banco foram desprovidos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve violação ao art. 17 do CPC, ao reconhecer a legitimidade passiva do agente financeiro em hipótese de atuação estritamente financeira; (ii) saber se foram desrespeitados os arts. 337, XI, 338 e 339 do CPC, quanto à alegação e correção de legitimidade; (iii) saber se ocorreu violação ao art. 373, I, do CPC, por imputação de responsabilidade sem prova do fato constitutivo; e (iv) saber se foi aplicado corretamente o art. 38 do CDC, ao atribuir responsabilidade por publicidade supostamente não patrocinada pelo agente financeiro.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Em linha com a jurisprudência do STJ, configura-se a ilegitimidade passiva do agente financeiro quando atua como mero financiador, sem executar políticas públicas de habitação voltadas à moradia de pessoas de baixa renda.

7. A publicidade de garantidor aparente não constitui distinguishing suficiente para alterar essa natureza, nem autoriza responsabilização solidária, pois a ratio decidendi dos precedentes desta Corte, nesta situação, diz respeito à atuação da instituição financeira como executora políticas públicas de habitação voltadas à moradia de pessoas de baixa renda, o que não se reconheceu nos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso especial provido.

Tese de julgamento: "1. A atuação do agente financeiro em sentido estrito não autoriza sua legitimidade passiva em ações decorrentes de atraso de obra, devendo ser reconhecida sua ilegitimidade quando ausente execução de políticas públicas de habitação. 2. A veiculação de publicidade que sugere garantidor aparente não caracteriza, por si, atuação como executor de políticas habitacionais nem fundamenta responsabilidade solidária.".

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 17, 337, XI, 338, 339 e 373, I; CDC, art. 38.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.175.155/RN, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/4/2026; STJ, REsp n. 2.262.806/PB, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4/5/2026; STJ, REsp n. 2.217.479/RS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/11/2025.