Promessa de compra e venda: rescisão contratual e restituição de valores

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL, APLICAÇÃO DA LEI 9.514/1997 E DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE O RECURSO ESPECIAL E DESPROVÊ-LO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por deficiência de fundamentação, ausência de prequestionamento dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 e inexistência de negativa de prestação jurisdicional, com aplicação das Súmulas n. 284 do STF, 282 do STF e 356 do STF.

2. A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas e danos morais, por atraso na entrega da obra e pedido de restituição integral das parcelas pagas.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato, determinou a devolução integral em parcela única e fixou indenização por danos morais, com honorários de 15%.

4. A Corte de origem reformou parcialmente para afastar os danos morais, manteve a resolução do contrato com devolução integral e redimensionou os ônus de sucumbência com honorários recíprocos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve violação dos arts. 489, §1º, IV, e 1.022, II, do CPC, por negativa de prestação jurisdicional e falta de fundamentação; (ii) saber se se aplicam os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 ao caso de rescisão por atraso da construtora; (iii) saber se incide o Tema Repetitivo n. 1095 do STJ; e (iv) saber se há divergência jurisprudencial quanto à necessidade de litisconsórcio passivo com a Caixa Econômica Federal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não há negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão estadual enfrentou de forma clara as teses sobre litisconsórcio com a CEF e atraso da obra, afastando violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC.

7. É inaplicável a Lei n. 9.514/1997 e o Tema n. 1095 do STJ à rescisão por inadimplemento da vendedora; incidem, por analogia, as Súmulas n. 283 e 284 do STF e aplica-se a Súmula n. 83 do STJ.

8. O dissídio jurisprudencial fica prejudicado ante a aplicação de óbices sumulares.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte o recurso especial e negar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Não se configura negativa de prestação jurisdicional nem falta de fundamentação quando o acórdão estadual enfrenta, de modo claro e suficiente, as teses recursais, afastando violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC. 2. É inaplicável o Tema Repetitivo n. 1095 do STJ e não incidem os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento da vendedora por atraso na obra. 3. Incide a Súmula n. 83 do STJ e, por analogia, as Súmulas n. 283 e 284 do STF, o que prejudica o exame do dissídio jurisprudencial.".

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 489, §1º, IV, e 1.022, II; Lei n. 9.514/1997, arts. 26 e 27, §4º.

Jurisprudência relevante citada: STF, Súmulas n. 283 e 284; STJ, Súmula n. 83; STJ, AgInt no REsp n. 1.781.470/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024; STJ, AREsp n. 2.750.500/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/3/2026; STJ, AgInt no REsp n. 1.948.628/SE, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024; STJ, AgInt no REsp n. 2.138.354/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 18/8/2025; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.434.265/RS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgados em 16/3/2026; STJ, AgInt no AREsp n. 2.302.458/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 7/4/2026; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.912.888/BA, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 30/3/2026.