Rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu provimento a recurso especial para determinar que a resolução de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado observasse integralmente os parâmetros da Lei n. 13.786/2018.

2. O acórdão recorrido havia mitigado as regras da lei especial com base no Código de Defesa do Consumidor e na Súmula 543/STJ, determinando a retenção de 25% dos valores pagos, afastando a taxa de fruição e ordenando a devolução em parcela única.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Há três questões em discussão: (i) saber se incidem os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ para a revisão do julgado; (ii) definir os parâmetros legais aplicáveis à cláusula penal, às despesas administrativas e à restituição na rescisão de contrato de loteamento celebrado na vigência da Lei n. 13.786/2018; e (iii) estabelecer se, no caso concreto, é possível autorizar a dedução de taxa de fruição, diante da premissa firmada pelo Tribunal de origem quanto à ausência de comprovação de transmissão da posse.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A definição das consequências jurídicas da resolução contratual à luz de norma federal específica e posterior não configura, em regra, reexame fático-probatório nem interpretação de cláusulas contratuais, o que afasta a incidência das Súmulas 5 e 7/STJ quanto à aplicação do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 à cláusula penal, às despesas administrativas e à forma de restituição.

5. A Lei n. 13.786/2018 inseriu o art. 32-A na Lei n. 6.766/1979, estabelecendo parâmetros objetivos para o desfazimento de contratos de loteamento firmados sob sua vigência.

6. A norma especial e posterior prepondera sobre orientações jurisprudenciais formadas em contexto normativo anterior, como a Súmula 543/STJ, não autorizando a incidência isolada do Código de Defesa do Consumidor para negar vigência à disciplina legal pertinente, sem prejuízo do controle concreto de abusividade quando devidamente demonstrado.

7. O art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979 autoriza o desconto do montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a 10% do valor atualizado do contrato, e não dos valores pagos.

8. A restituição de eventual saldo remanescente deve observar o regime próprio do art. 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/1979, em até 12 parcelas mensais, com início após o prazo de carência legalmente previsto, conforme se trate de loteamento com obras em andamento ou com obras concluídas.

9. A taxa de fruição é admissível, em tese, inclusive em contrato relativo a lote não edificado celebrado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que observados os requisitos legais e contratuais. Todavia, o art. 32-A, I, da Lei n. 6.766/1979 vincula sua incidência ao período contado a partir da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador.

10. Tendo o Tribunal de origem assentado a ausência de comprovação de efetiva entrega do imóvel ou de exercício da posse pelos compradores, a autorização da taxa de fruição no caso concreto demandaria reexame do conjunto fático-probatório, providência vedada pela Súmula 7/STJ.

IV. DISPOSITIVO

11. Resultado do julgamento: Agravo interno parcialmente provido.