Rescisão contratual: arras confirmatórias

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RESCISÃO CONTRATUAL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. ARTIGO 418 DO CÓDIGO CIVIL. NATUREZA DE MÍNIMO INDENIZATÓRIO. FUNÇÃO INDENIZATÓRIA SECUNDÁRIA. VIABILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA PELA INSTÂNCIA A QUO À LUZ DAS PARTICULARIDADES DO CASO CONCRETO. INVIABILIDADE DE REVISÃO EM SEDE ESPECIAL ESPECIAL. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão que não conheceu do recurso especial interposto pelos agravantes contra acórdão do Tribunal de Justiça que deu parcial provimento para reformar a sentença de primeiro grau e que determinou a retenção de 25% das arras confirmatórias pagas em contrato de compra e venda de imóvel.

2. O Tribunal de origem considerou que a retenção integral das arras confirmatórias seria desproporcional e abusiva, justificando a retenção de 25% para compensar os prejuízos decorrentes da rescisão contratual.

II. Questão em discussão

3. A questão em discussão consiste em saber se é possível a retenção parcial das arras confirmatórias em caso de rescisão contratual por culpa dos compromissários compradores, à luz do artigo 418 do Código Civil.

4. Outra questão em discussão é a alegação de violação ao artigo 85, §§ 2º e 11 do Código de Processo Civil, em relação à fixação de honorários advocatícios com base em sucumbência recíproca.

III. Razões de decidir

5. As arras confirmatórias estão logicamente vinculadas ao princípio pacta sunt servanda, e decorrem diretamente dele. Nessa hipótese, elas cumprem a função de endossar o negócio entabulado, materializar o início do adimplemento e ainda de prefixar um montante indenizatório mínimo em caso de inadimplemento culposo por qualquer dos contraentes. Essa função indenizatória contingencial ou secundária é corroborada, inclusive, pela prescrição contida no artigo 419 do mesmo Código, que prevê a possibilidade de indenização suplementar, caso as arras confirmatórias não sejam suficientes para recompor os danos resultantes do inadimplemento.

6. Essa função indenizatória contingencial ou secundária é corroborada, inclusive, pela prescrição contida no artigo 419 do mesmo Código, que prevê a possibilidade de indenização suplementar, caso as arras confirmatórias não sejam suficientes para recompor os danos resultantes do inadimplemento. Se as arras confirmatórias funcionam como um um marcador do mínimo indenizatório passível de suplementação, não podem ser desproporcionais à substância econômica do contrato, sob pena de desvirtuamento do instituto.

7. Quando o Tribunal de origem, soberano na análise dos fatos, das provas e do contrato, entende, à luz das particularidades do caso, que a retenção das arras confirmatórias beneficia excessivamente o promitente vendedor e, portanto, procede a uma correção do desequilíbrio sinalagmático no contrato, não é cabível, na via especial, revisar o juízo corretivo a quo, sob pena de vulnerar os óbices das Súmulas 5 e 7 desta Corte, demarcatórios do seu poder jurisdicional.

8. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de não ser possível a apreciação do quantitativo em que as partes saíram vencedoras ou vencidas na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, por implicar incursão no suporte fático da demanda, esbarrando no óbice da Súmula 7/STJ.

IV. Dispositivo

9. Agravo não provido.