Compra e venda de unidade residencial diretamente com a construtora

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ORDINÁRIA. COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL DIRETAMENTE COM A CONSTRUTORA. HIPOTECA POSTERIOR EM FAVOR DE AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA 308/STJ. APLICABILIDADE INDEPENDENTE DO SFH. ARTS. 1.417 E 1.418 DO CC. DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. OUTORGA DE ESCRITURA. INEFICÁCIA DA HIPOTECA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Recurso especial contra acórdão que manteve hipoteca instituída pela construtora em favor de agente financeiro e obstou a outorga de escritura e o registro do imóvel quitado, sob o fundamento de inaplicabilidade da Súmula 308/STJ por inexistência de contratação no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação.

2. O objetivo recursal é decidir se (i) a Súmula 308/STJ incide mesmo quando a aquisição não envolve o SFH; (ii) os arts. 1.417 e 1.418 do CC asseguram, no caso, o direito real de aquisição e a outorga da escritura definitiva; (iii) a hipoteca é ineficaz perante o terceiro adquirente de boa-fé que quitou o preço.

3. A Súmula 308/STJ afasta, de modo geral, a eficácia da hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro perante o adquirente da unidade, independentemente de o negócio estar vinculado ao SFH, por proteger a função social da moradia e o direito do comprador que adimpliu o contrato.

4. A quitação integral e a boa-fé do adquirente impõem o reconhecimento do direito real de aquisição e a outorga de escritura (arts. 1.417 e 1.418 do CC), tornando ineficaz, em relação a ele, a garantia hipotecária constituída pela construtora em favor do agente financeiro.

5. Recurso conhecido e provido para reconhecer a ineficácia da hipoteca perante os recorrentes e viabilizar o registro do imóvel em seu favor.