Fixação de prazo e valor de aluguel

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. FIXAÇÃO DE PRAZO E VALOR DE ALUGUEL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, em ação renovatória de locação comercial ajuizada por locatária visando à renovação compulsória de contrato de locação por 11 anos, com redução do aluguel mínimo mensal e alteração na periodicidade de pagamento.

2. Sentença de procedência determinou a renovação do contrato por 11 anos e fixou o aluguel mínimo mensal em R$ 108.869,06, com base em laudo pericial. O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve integralmente a sentença, afastando alegações de cerceamento de defesa e julgamento ultra petita.

3. No recurso especial, o agravante alegou: (i) julgamento ultra petita por fixação de aluguel inferior ao pleiteado pela autora; (ii) prazo de renovação superior a 5 anos, em contrariedade à jurisprudência do STJ; (iii) ausência de fundamentação quanto aos vícios do laudo pericial. Apontou dissídio jurisprudencial com acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro.

4. Há três questões em discussão: (i) saber se a fixação de aluguel em valor inferior ao pleiteado pela autora configura julgamento ultra petita; (ii) saber se o prazo de renovação contratual superior a cinco anos contraria o art. 51 da Lei 8.245/1991 e a jurisprudência do STJ; (iii) saber se há ausência de fundamentação quanto aos vícios do laudo pericial e necessidade de nova perícia.

5. O entendimento do STJ é de que, em ações renovatórias, os valores indicados pelas partes são estimativos, cabendo ao juiz fixar o aluguel com base em laudo pericial submetido ao contraditório, sem configurar julgamento ultra petita.

6. A jurisprudência do STJ estabelece que o prazo máximo de prorrogação contratual em ações renovatórias é de cinco anos, ainda que o contrato original preveja período maior, conforme o art. 51 da Lei 8.245/1991.

7. A análise de eventual insuficiência do laudo pericial ou necessidade de nova perícia implicaria reexame de matéria fático-probatória, vedado pela Súmula 7/STJ.

8. O acórdão recorrido enfrentou, ainda que de forma sucinta, as alegações sobre a aptidão do laudo pericial e a dispensabilidade de nova prova, não havendo negativa de prestação jurisdicional.

9. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial.