Obrigação de fazer e adjudicação compulsória

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS E INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por demandar revolvimento do contexto fático-probatório e interpretação de cláusulas contratuais, com incidência das Súmulas n. 5 do STJ e n. 7 do STJ.

2. A contrové rsia envolve ação de obrigação de fazer com pedido de depósito judicial e adjudicação, com determinação de lavratura de escritura pública e expedição de carta de adjudicação em favor dos autores.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau determinou a lavratura de escritura pública e autorizou a expedição de carta de adjudicação em favor dos autores.

4. A Corte de origem manteve a sentença, reconhecendo a anuência da empresa ré no instrumento de compra e venda, a boa-fé dos autores e o pagamento integral do preço, majorando os honorários; a apelação foi parcialmente conhecida e, na parte conhecida, desprovida. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o art. 1.228 do CC assegura à recorrente o direito de reaver o imóvel de quem quer que o detenha; (ii) saber se incide o art. 476 do CC (exceptio non adimpleti contractus) para impedir a transferência do imóvel em razão de inadimplemento de contrato de construção por terceiro; (iii) saber se o art. 108 do CC exige escritura pública, tornando nulo o instrumento particular, na forma do art. 166, IV, do CC; (iv) saber se os arts. 366 e 401 do CPC/73 afastam a validade da compra e venda por insuficiência de prova; e (v) saber se o recurso especial atende aos pressupostos de admissibilidade diante da necessidade de reexame de provas e interpretação contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Incide a Súmula n. 7 do STJ, pois a revisão das premissas de anuência, boa-fé dos adquirentes e pagamento integral exigiria reexame de provas. A exceptio non adimpleti contractus não pode ser oposta a terceiros de boa-fé por referir-se a contrato subjacente distinto. Aplica-se, ainda, a Súmula n. 5 do STJ, por envolver interpretação de cláusulas contratuais.

7. Quanto à forma do negócio, o acórdão determinou a adjudicação e a lavratura de escritura, reconhecendo a validade do compromisso por instrumento particular, em consonância com o art. 1.417 do CC e com a jurisprudência desta Corte, atraindo a Súmula n. 83 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8 . Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando o acolhimento das teses recursais demanda reexame de provas sobre anuência, boa-fé dos adquirentes e pagamento integral, bem como sobre a aplicação da exceptio non adimpleti contractus. 2. Aplica-se a Súmula n. 5 do STJ quando a controvérsia pressupõe interpretação de cláusulas contratuais. 3. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido, ao reconhecer a validade do compromisso de compra e venda e determinar a adjudicação e a lavratura de escritura, está em consonância com o art. 1.417 do CC e com a jurisprudência do STJ."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.228, 476, 108, 166, 1.417; CPC/73, arts. 366, 401; CPC, art. 85, § 11; CF, art. 105, III, a.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7, 5, 83; STJ, AREsp n. 2.302.280/SC, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 25/8/2025; STJ, REsp n. 1.185.383/MG, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/4/2014.