Ementa
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial contra decisão do Tribunal de origem que inadmitiu recurso especial.
2. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos c/c declaratória de nulidade de cláusula contratual. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarou rescindido o contrato, determinou restituição das parcelas com retenção de 10% e fixou honorários em 10%. O acórdão deu provimento ao primeiro apelo para reconhecer a ilegitimidade passiva da intermediadora e, no segundo apelo, afastou a taxa de fruição por se tratar de lote não edificado. Deixou de conhecer de taxas condominiais e tributos por serem matérias estranhas à lide, majorando honorários recursais em 2%.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há três questões em discussão: (i) saber se a cláusula compromissória é válida e impõe solução por arbitragem à luz dos arts. 3º e 4º da Lei n. 9.307/1996; (ii) saber se os embargos de declaração viabilizam o prequestionamento ficto com base no art. 1.025 do CPC; e (iii) saber se a transmissão da posse autoriza a retenção de taxa de fruição e impõe obrigações propter rem com fundamento nos arts. 1.196 e 1.228 do CC.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A validade e eficácia da cláusula compromissória arbitral não foi objeto de análise pelo Tribunal de origem, razão pela qual incide na espécie a Súmula n. 211 do STJ.
5. O prequestionamento ficto, nos termos do art. 1.025 do CPC, exige a indicação de violação do art. 1.022 do CPC, o que não ocorreu no caso.
6. É inviável a retenção de taxa de fruição referente a lote não edificado. A revisão dessa conclusão demandaria interpretação contratual e reexame de provas, o que atrai os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. O entendimento adotado está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Agravo em recurso especial desprovido.
Tese de julgamento: 1. Aplica-se a Súmula n. 211 do STJ quando o Tribunal de origem não aprecia, de modo específico, a tese de validade e eficácia da cláusula compromissória arbitral. 2. O prequestionamento ficto exige a indicação de violação do art. 1.022 do CPC. 3. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a pretensão recursal demanda interpretação de cláusula contratual e reexame de provas, o que torna inviável a revisão da conclusão que afasta taxa de fruição referente a lote não edificado".
Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 1.025, 85, § 11; Código Civil, arts. 1.196 e 1.228; Lei n. 9.307/1996, arts. 3, 4.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 211; STJ, AgInt no AREsp n. 2.151.273 /GO, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/11/2022; STJ, AREsp n. 2.821.480/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025.
Tese
1. Aplica-se a Súmula n. 211 do STJ quando o Tribunal de origem não aprecia, de modo específico, a tese de validade e eficácia da cláusula compromissória arbitral. 2. O prequestionamento ficto exige a indicação de violação do art. 1.022 do CPC. 3. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a pretensão recursal demanda interpretação de cláusula contratual e reexame de provas, o que torna inviável a revisão da conclusão que afasta taxa de fruição referente a lote não edificado".
Decisão
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.