Rescisão contratual em promessa de compra e venda de lote

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissão do recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, por estar o acórdão em conformidade com a jurisprudência do STJ e por prejudicada a análise do dissídio pela alínea c.

2. A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e declaração de nulidade de cláusulas contratuais, envolvendo compromisso de compra e venda de lote. O valor da causa foi fixado em R$ 18.650,57.

3. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, rescindiu o contrato e o aditivo, declarou nula a cláusula que previa retenção sobre o valor total, fixou retenção de 20% sobre os valores pagos, determinou restituição em parcela única com correção e juros, afastou taxa de fruição, comissão de corretagem e despesas extrajudiciais e distribuiu a sucumbência.

4. A Corte de origem reconheceu a aplicação da Lei n. 13.786/2018 ao aditivo, manteve a retenção de 20% sobre os valores pagos, afastou a taxa de fruição por se tratar de lote não edificado, fixou responsabilidade pelo IPTU até a rescisão e redistribuiu a sucumbência, corrigindo posteriormente erro material quanto aos honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se o acórdão recorrido violou os arts. 389, 402 e 412 do Código Civil e o art. 926 do Código de Processo Civil ao não aplicar o padrão-base de retenção de 25% sobre os valores pagos, ao manter a retenção de 20% e ao prejudicar o dissídio jurisprudencial pela alínea c.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O acórdão estadual está em harmonia com a jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25% das quantias pagas, definida conforme as circunstâncias do caso, sem aplicação automática do percentual de 25%.

6. Incidem os óbices das Súmulas n. 5 do STJ, quanto à interpretação de cláusulas contratuais, e n. 7 do STJ, quanto ao reexame de fatos e provas, o que impede a revisão dos parâmetros fixados e prejudica a análise do dissídio pela alínea c.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. A Súmula n. 5 do STJ obsta a reinterpretação de cláusulas contratuais para elevar o percentual de retenção. 2. A Súmula n. 7 do STJ obsta o reexame do contexto fático-probatório e prejudica o dissídio pela alínea c quando subsistem os óbices da alínea a. 3. A retenção entre 10% e 25% sobre os valores pagos não possui percentual automático, devendo observar as particularidades do caso".

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 402, 412; CPC, arts. 926, 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7; STJ, agravo em recurso especial n. 2.707.207/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025.