Rescisão contratual, cláusula penal e taxa de fruição

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL, CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO DE 25%. LEI N. 13.786/2018. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA EM CONTRATO POSTERIOR À LEI N. 13.786/2018. AGRAVO INTERNO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno contra decisão monocrática que negara provimento ao agravo em recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, pela inexistência de edificação para a taxa de fruição (Súmula n. 7 do STJ) e pela inviabilidade de conhecimento pela alínea c diante dos óbices da alínea a.

2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, com pedidos de resolução, devolução com retenção moderada e afastamento da taxa de fruição.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau fixou devolução parcial com retenção e determinou a incidência da taxa de fruição; foram acolhidos embargos de declaração com efeitos infringentes para fixar o termo inicial da taxa na transmissão efetiva da posse até o trânsito em julgado.

4. A Corte de origem deu provimento à apelação dos autores para reduzir a retenção a 20%, afastar a taxa de fruição por inexistência de edificação e fixar a sucumbência em desfavor da ré.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ na fixação do percentual de retenção quando a redução para 20% decorre apenas de orientação jurisprudencial, sem exame de provas ou cláusulas; (ii) saber se é devida a taxa de fruição em lote não edificado, por privação da posse, sem óbice da Súmula n. 7 do STJ e sem orientação pacífica que atraia a Súmula n. 83 do STJ; (iii) saber se houve violação dos arts. 421 e 475 do Código Civil e do art. 32-A, I e II, da Lei n. 13.786/2018; e (iv) saber se há divergência jurisprudencial apta ao conhecimento pela alínea c.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Nas hipóteses de rescisão por desistência do comprador, deve prevalecer a retenção de 25% dos valores pagos, conforme orientação consolidada da Segunda Seção.

7. Em contrato celebrado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018, é cabível a taxa de fruição, desde que respeitados os termos legais e haja previsão contratual, afastando-se a orientação anterior de indevido em lote não edificado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo interno provido.

Tese de julgamento: "1. Nas hipóteses de rescisão por desistência do comprador, deve prevalecer a retenção de 25% dos valores pagos, conforme orientação consolidada da Segunda Seção. 2. Em contrato celebrado após a Lei n. 13.786/2018, é devida a taxa de fruição, observados os requisitos legais e a previsão contratual."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421 e 475; Lei n. 13.786/2018, art. 32-A, I e II.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp n. 2.990.880/MS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 16/12/2025; STJ, REsp n. 2.086.742/MS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 13/3/2026; STJ, AREsp n. 2438959, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgados em 13/2/2026; STJ, AREsp n. 3.018.101/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgados em 16/3/2026; STJ, REsp n. 2.104.086/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgados em 7/10/2025; STJ, Súmula n. 83.