Execução de título extrajudicial: nulidade da arrematação e direito de preferência na adjudicação

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE DA ARREMATAÇÃO E DIREITO DE PREFERÊNCIA NA ADJUDICAÇÃO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão que negou provimento ao agravo de instrumento.

2. A controvérsia diz respeito a agravo de instrumento interposto contra decisão que, na execução de título extrajudicial, indeferiu a nulidade da arrematação por ausência de intimação de terceira interessada e o direito de preferência para adjudicação do bem.

3. A Corte de origem negou provimento ao agravo de instrumento, assentando a desnecessidade de intimação do mero detentor, a inexistência de direito à adjudicação por ausência de averbação de penhora e a preclusão da alegação de impedimento do art. 890, VI, do Código de Processo Civil por não ter sido arguida no prazo de 10 dias da arrematação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional em violação do art. 489, § 1º, IV e VI, e 1.022, II e parágrafo único, II, do Código de Processo Civil; (ii) saber se é devida a multa do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil diante de embargos de declaração manejados para prequestionamento; (iii) saber se era necessária a intimação prévia da interessada e se a alienação é ineficaz/nula por ausência de registro do acordo que lhe conferiria direito real, à luz dos arts. 799, II, 804, § 6º, 889, III, e 903, § 1º, II, e § 2º, do Código de Processo Civil; (iv) saber se havia direito de preferência para adjudicação sem averbação da penhora, à luz dos arts. 876, § 5º, e 889, III e V, do Código de Processo Civil; e (v) saber se a nulidade da arrematação por impedimento do art. 890, VI, do Código de Processo Civil poderia ser alegada após o prazo de 10 dias.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. Não ocorreu a ofensa ao art. 489, § 1º, IV e VI, e ao art. 1.022, II e parágrafo único, II, do Código de Processo Civil, pois o acórdão enfrentou de modo claro e objetivo os pontos relevantes, inexistindo vícios aptos a nulificá-lo.

6. Aplica-se a Súmula n. 98 do STJ para afastar a multa do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil, porque os embargos de declaração foram opostos com propósito de prequestionamento.

7. Incide a Súmula n. 83 do STJ quanto à necessidade de registro na matrícula do imóvel para a oponibilidade de direitos a terceiros, sendo ineficaz perante terceiros vínculo meramente obrigacional oriundo de acordo entre particulares.

8. Incide a Súmula n. 83 do STJ quanto à inexistência de direito de preferência para adjudicação fora das hipóteses do art. 889 do Código de Processo Civil, bem como à desnecessidade de intimação pessoal do mero detentor do imóvel.

9. Incide a Súmula n. 83 do STJ quanto à preclusão da alegação de nulidade da arrematação após o prazo de 10 dias previsto no art. 903, § 2º, do Código de Processo Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso especial conhecido em parte e provido.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 98 do STJ para afastar a multa do art. 1.026, §2º, do Código de Processo Civil, quando os embargos de declaração são opostos com propósito de prequestionamento. 2. Incide a Súmula n. 83 do STJ quanto à necessidade de registro imobiliário para conferir oponibilidade a terceiros de direitos decorrentes de avença não averbada. 3. Incide a Súmula n. 83 do STJ quanto à inexistência de preferência para adjudicação fora das hipóteses legais do art. 889 do Código de Processo Civil, não sendo obrigatória a intimação do mero detentor do imóvel. 4. Incide a Súmula n. 83 do STJ quanto à preclusão da alegação de nulidade da arrematação após o prazo de 10 dias previsto no art. 903, §2º, do Código de Processo Civil."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 370, parágrafo único, 489, § 1º, IV e VI, 619, 698, 805, 835, 872, 876, § 5º, 889, III e V, 891, parágrafo único, 903, § 1º, II e § 2º, 1.013, § 3º, IV, 1.022, II e parágrafo único, II, e 1.026, § 2º; Lei n. 8.245/1991, arts. 32 e 38, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 83 e 98; STJ, REsp n. 2.166.999/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/3/2025; STJ, EDcl no AgInt no REsp n. 1.925.562/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgados em 17/3/2025; STJ, AgInt no REsp n. 2.152.327/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/2/2025; STJ, AREsp n. 1.830.152/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025; STJ, REsp n. 2.094.396/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/6/2024; STJ, REsp n. 2.041.861/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/6/2023; STJ, REsp n. 2.127.029/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025.