Revisão excepcional de índice de reajuste na pandemia

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. REVISÃO EXCEPCIONAL DE ÍNDICE DE REAJUSTE NA PANDEMIA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL COHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial, por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ e por inexistência de violação direta a dispositivos de lei federal.

2. A controvérsia trata de ação revisional de contrato de locação em shopping center, com pedido de substituição do IGP-DI por outro índice inflacionário em razão dos impactos da pandemia da COVID-19.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos.

4. A Corte de origem reformou a sentença para aplicar, de forma excepcional, o IPCA entre setembro de 2020 e setembro de 2021.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se a alteração judicial do índice de reajuste em contrato de locação em shopping center afronta a autonomia privada e o pacta sunt servanda, à luz dos arts. 421-A, 422 e 884 do CC e dos arts. 1º, §§ 2º e 3º, e 2º, III, da Lei n. 13.874/2019; (ii) saber se o art. 54 da Lei n. 8.245/1991, pela especialidade das locações em shopping center, impede a revisão contratual; e (iii) saber se a revisão pontual configura enriquecimento sem causa e indevida intervenção estatal em relação empresarial paritária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Incide a Súmula n. 7 do STJ, pois a pretensão demanda reexame do contexto fático-probatório sobre os impactos econômicos concretos da pandemia no contrato em discussão e a alta atípica do IGP-DI no período.

7. Aplica-se a Súmula n. 5 do STJ, porque a tese recursal exige nova interpretação de cláusulas contratuais sobre o índice de reajuste.

8. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ, uma vez que o acórdão recorrido se harmoniza com a jurisprudência do STJ sobre revisão excepcional de contratos paritários na pandemia, condicionada às particularidades do caso e à onerosidade excessiva superveniente.

9. A revisão pontual, à luz dos arts. 317, 478, 421 e 421-A do CC, é juridicamente possível em hipóteses excepcionais para recomposição do equilíbrio, inclusive em locações de shopping center.

10. A alegação de enriquecimento sem causa e de afronta à boa-fé objetiva também esbarra na Súmula n. 7 do STJ, por exigir incursão probatória sobre efeitos econômicos específicos da medida revisional.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do especial e negar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ quando o exame da onerosidade excessiva e dos efeitos econômicos da pandemia demanda reavaliação do conjunto fático-probatório. 2. Aplica-se a Súmula n. 5 do STJ quando a pretensão recursal pressupõe reinterpretar cláusulas sobre o índice contratual de reajuste. 3. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ se o acórdão recorrido está em consonância com a orientação desta Corte quanto à revisão excepcional de contratos paritários na pandemia. 4. É admissível controle judicial excepcional, com base nos arts. 317, 478, 421 e 421-A do CC, para recompor o equilíbrio de locações em shopping center diante de onerosidade excessiva superveniente."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 317, 421, 421-A, 422 e 478; Lei n. 8.245/1991, art. 54; Lei n. 13.874/2019, arts. 1º §§ 2º e 3º e 2º III; CPC, art. 85 § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83; STJ, AgInt no REsp n. 2.094.662/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.750.009/RN, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025.