Rescisão contratual: promessa de compra e venda de imóvel

RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. CONTRATO ANTERIOR À LEI N. 13.786/2018. OCUPAÇÃO EFETIVAMENTE RECONHECIDA NO ACÓRDÃO RECORRIDO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REDUÇÃO.

1. A jurisprudência do STJ, anterior à Lei n. 13.786/2018, não considerava presumido o direito à taxa de fruição em casos de lotes não edificados, por não haver base legal ou fática para a presunção de lucros cessantes (fruição/ocupação). Isso porque o uso do bem - para moradia, aluguel, ou qualquer outro tipo de destinação econômica - não seria, em geral, viável, ficando a depender de posterior dispêndio para a edificação.

2. Assim, o que a jurisprudência anterior à Lei 13.786/2018 julgava indevido, por falta de base legal, era a presunção de uso do terreno em decorrência da mera transmissão da posse, admitindo-se, todavia, a cobrança da taxa de fruição, se pactuada e comprovada a efetiva utilização do bem pelo adquirente.

3. No caso presente, conforme fixado pelo acórdão recorrido, houve a edificação para moradia e ocupação do terreno, sendo, pois, devida a indenização pela efetiva ocupação/fruição do imóvel, nos termos expressamente estabelecidos no contrato.

4. A Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, nos contratos de promessa de compra e venda anteriores à Lei n. 13.786/2018, é válida a cláusula contratual que estabeleça a retenção de até 25% do valor pago, sem prejuízo da taxa de fruição, quando comprovado o efetivo uso do imóvel pelo adquirente.

5. Recurso especial a que se dá parcial provimento.