Rescisão de promessa de compra e venda com reintegração de posse e indenização

DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA COM TAXA DE OCUPAÇÃO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão de apelação cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, que deu parcial provimento ao recurso da parte autora.

2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, envolvendo promessa de compra e venda de imóvel e a cumulação de multa contratual com remuneração pela fruição do bem.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou a rescisão, determinou a devolução em parcela única com retenção de 10% a título de cláusula penal compensatória, reintegrou a autora na posse e fixou sucumbência recíproca e honorários de 10%.

4. A Corte de origem reconheceu lucros cessantes equivalentes a aluguel de imóvel assemelhado, vedou a cumulação com a cláusula penal e assegurou à autora a opção por uma das verbas em cumprimento de sentença; embargos de declaração parcialmente acolhidos para corrigir erro material, sem efeitos infringentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. A questão em discussão consiste em saber se é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pela fruição do imóvel (taxa de ocupação) em rescisão de promessa de compra e venda por culpa do comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. É possível a cumulação da cláusula penal compensatória (art. 410 do CC) com a taxa de ocupação, por possuírem naturezas jurídicas distintas, afastando-se o bis in idem e prevenindo o enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). Incide a Súmula n. 83 do STJ. Os Temas 970 e 971/STJ não se aplicam, pois tratam de mora do vendedor e cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso especial provido.

Tese de julgamento: "1. É possível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação em rescisão de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, por se tratar de verbas de natureza diversa e complementar. 2. Não se aplicam os Temas 970 e 971 do STJ, por versarem sobre atraso na entrega do imóvel pelo vendedor, hipótese distinta da dos autos."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 182, 410 e 884.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023; STJ, AgInt no REsp n. 2.063.082/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1843743/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26/8/2024.