Hipoteca: imóvel comercial

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. HIPOTECA. IMÓVEL COMERCIAL. SÚMULA 308/STJ. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. DIREITO DE SEQUELA. INAPLICABILIDADE DO VERBETE SUMULAR.

I. CASO EM EXAME

1. O recurso. Agravo interno interposto contra decisão monocrática proferida em recurso especial oriundo de ação em que adquirente de imóvel hipotecado, pessoa jurídica, buscava afastar a eficácia da hipoteca firmada entre construtora e instituição financeira, com fundamento na Súmula 308/STJ e na alegada boa-fé na aquisição.

2. Fatos relevantes. Imóvel de natureza comercial foi dado em garantia hipotecária à instituição financeira e posteriormente transferido à agravante, que afirma ter recebido as unidades por dação em pagamento, no contexto de distrato com a construtora, sustentando a prevalência de sua boa-fé e a aplicação da Súmula 308/STJ, independentemente de se tratar de imóvel comercial e de ser adquirente pessoa jurídica.

3. Decisões anteriores. Tribunal de origem aplicou a Súmula 308/STJ em favor da adquirente, reconhecendo a ineficácia da hipoteca perante o terceiro de boa-fé e fixando honorários com base no princípio da causalidade. A decisão monocrática no recurso especial deu provimento ao apelo da instituição financeira para reformar o acórdão regional e julgar improcedente a pretensão autoral, por entender que a Súmula 308/STJ se restringe a imóveis residenciais, mantendo a validade da hipoteca sobre imóvel comercial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há duas questões em discussão: (i) saber se a Súmula 308/STJ é aplicável a hipóteses em que a hipoteca recai sobre imóvel comercial, adquirido por pessoa jurídica em boa-fé, inclusive quando recebido por dação em pagamento; e (ii) saber se a boa-fé do adquirente e a natureza jurídica do negócio (compra e venda ou dação em pagamento) são suficientes para afastar o direito de sequela decorrente da hipoteca e preservar a oponibilidade do negócio em face do credor hipotecário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A orientação jurisprudencial consolidada no Superior Tribunal de Justiça estabelece que a Súmula 308/STJ incide exclusivamente em relação a hipotecas constituídas sobre imóveis residenciais, vinculados a contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação, não alcançando hipotecas que recaiam sobre imóveis comerciais.

6. Inexistindo aquisição para fins residenciais, mas sim imóvel comercial, mostra-se inaplicável a Súmula 308/STJ, de modo que permanece hígida a garantia hipotecária constituída em favor da instituição financeira.

7. Ainda que demonstrada a boa-fé do terceiro adquirente, tal circunstância não afasta a validade da hipoteca constituída como garantia de financiamento imobiliário de natureza comercial, subsistindo o direito de sequela do credor hipotecário.

8. O contrato de promessa de compra e venda ou o negócio translativo não registrado no cartório imobiliário, ainda que anterior à hipoteca, não é oponível ao terceiro de boa-fé que recebe o imóvel comercial como garantia real, pois a propriedade imobiliária e a oponibilidade erga omnes somente se consolidam com o registro.

9. A distinção pretendida pela agravante, fundada na natureza jurídica do negócio (dação em pagamento em vez de compra e venda para fins comerciais), é irrelevante para o deslinde da controvérsia, porquanto o critério determinante para a aplicação da Súmula 308/STJ é a destinação residencial do imóvel, ausente na espécie.

10. Não havendo demonstração de qualquer circunstância apta a infirmar os fundamentos da decisão monocrática, impõe-se a manutenção do entendimento que julgou improcedente a pretensão autoral e reconheceu a eficácia da hipoteca sobre o imóvel comercial.

IV. DISPOSITIVO E TESE Agravo interno improvido.