Alienação fiduciária de imóvel: nulidade de leilão extrajudicial por ausência de intimação pessoal e preço vil

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. NULIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL E PREÇO VIL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 3ª Região proferido em apelação cível, que manteve a extinção sem resolução do mérito de ação anulatória de leilão extrajudicial.

2. A controvérsia diz respeito a ação cautelar que buscou suspender os atos e efeitos da execução extrajudicial e anular o leilão e a arrematação de imóvel objeto de alienação fiduciária.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau extinguiu o processo sem resolução do mérito por ausência de interesse de agir, com base no art. 485, VI, do CPC.

4. A Corte de origem manteve a extinção por falta de interesse de agir, assentando a irretratabilidade do leilão após arrematação registrada (art. 903 do CPC), a via própria de perdas e danos (art. 30, parágrafo único, da Lei n. 9.514/1997) e a suficiência da ciência inequívoca para afastar nulidade por ausência de intimação pessoal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se é imprescindível a intimação pessoal do devedor sobre a data do leilão, com nulidade do procedimento e do leilão, ou se a ciência inequívoca é suficiente para afastar a nulidade; (ii) saber se há preço vil quando o lance é inferior a 50% da avaliação; e (iii) saber se deve ser declarada a nulidade do acórdão recorrido para retorno dos autos à origem a fim de apreciar integralmente as alegações e valorar as provas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Incide a Súmula n. 284 do STF quanto à alínea a, por ausência de indicação clara dos dispositivos federais supostamente violados, inviabilizando a compreensão da controvérsia.

7. A jurisprudência desta Corte Superior firmou-se no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão extrajudicial por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte interessada, bem como de que é válida a notificação por edital quando esgotados os meios para a notificação pessoal. As conclusões do Tribunal de origem de que houve ciência inequívoca da data do leilão, bem como que seria válida a notificação por edital após a tentativa pessoal ser infrutífera por mudança de endereço afasta a nulidade por ausência de intimação pessoal e alinha-se à jurisprudência desta Corte, incidindo a Súmula n. 83 do STJ.

8. Rever a premissa fática da ciência inequívoca demanda reexame de provas, o que é vedado pela Súmula n. 7 do STJ.

9. As conclusões do acórdão impugnado estão baseadas nas circunstâncias fático-probatórias do caso concreto e em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, gerando falta de identidade fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas, impedindo o conhecimento pela alínea "c".

10. A tese de preço vil não foi apreciada pela Corte de origem e não houve oposição de embargos de declaração para prequestionamento, atraindo as Súmulas n. 282 do STF e n. 211 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 284 do STF quando o recurso especial, pela alínea a, não indica, de forma clara, os dispositivos de lei federal supostamente violados. 2. A falta de identidade fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas impede o conhecimento pela alínea c. 3. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido se alinha à jurisprudência que afasta a nulidade do leilão extrajudicial pela ausência de intimação pessoal se comprovada a ciência inequívoca, bem como de que a notificação por edital é válida quando esgotados os meios para a notificação pessoal. 4. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do contexto fático-probatório acerca da ciência inequívoca. 5. Incidem as Súmulas n. 282 do STF e n. 211 do STJ quando a tese de preço vil não foi apreciada pelo Tribunal de origem e não houve prequestionamento."

Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal, art. 105, III, a e c; CPC, arts. 485, VI, 903 e 1.029, § 1º; RISTJ, art. 255, § 1º; Lei n. 9.514/1997, arts. 26, 27, § 2º-A, e 30, parágrafo único; Decreto-Lei n. 70/1966, arts. 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40 e 41.

Jurisprudência relevante citada: STJ/Súmulas n. 7 e 83; STF/Súmulas n. 282 e 284; STJ, AREsp n. 2860665/RO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025; STJ, AgInt no REsp n. 1608049/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/9/2024; STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1463916/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 3/12/2019; STJ, AgRg no AREsp n. 606517/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 28/3/2019; STJ, AREsp n. 2540950/GO, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 29/9/2025; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2271962/MT, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/6/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 2505040/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 1422337/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 24/6/2019.