Resolução contratual C/C perdas e danos e reintegração de posse

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. APLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. REVISÃO DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial contra acórdão proferido em apelação que desproveu o recurso e manteve a sentença de improcedência.

2. A controvérsia versa sobre ação de resolução de contrato c/c perdas e danos e reintegração de posse, com pedidos de rescisão, reintegração, indenização, multa, perda de arras e aluguéis pelo uso do imóvel.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos, aplicou a teoria do adimplemento substancial, condenou ao pagamento de custas e honorários de 15% e deferiu justiça gratuita.

4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, reconheceu adimplemento superior a 70%, boa-fé nas tratativas de financiamento, desproporcionalidade da rescisão, corrigiu erro material quanto à base de cálculo dos honorários e majorou honorários recursais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há seis questões em discussão: (i) saber se a aplicação da teoria do adimplemento substancial, diante de inadimplemento de cerca de 30%, configura abuso à luz do art. 187 do CC; (ii) saber se a manutenção do contrato, mesmo com inadimplemento relevante, viola a função social e o equilíbrio contratual do art. 421, caput, do CC; (iii) saber se a preservação do negócio contraria a boa-fé objetiva do art. 422 do CC; (iv) saber se, havendo inadimplemento não ínfimo, deve-se assegurar a resolução com base no art. 475 do CC; (v) saber se a negativa de resolução configura enriquecimento sem causa segundo o art. 884 do CC; e (vi) saber se houve divergência jurisprudencial quanto à inaplicabilidade da teoria quando o descumprimento não é ínfimo.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A aplicação da teoria do adimplemento substancial pressupõe cumprimento expressivo, avaliado qualitativamente conforme as circunstâncias do caso, a conduta das partes e a natureza da prestação, incidindo a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do conjunto fático-probatório quanto ao grau de adimplemento, à boa-fé e à extensão da mora.

7. A incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso especial não conhecido.

Tese de julgamento: 1. Aplica-se a teoria do adimplemento substancial quando constatado cumprimento expressivo do contrato e boa-fé da devedora, sendo desarrazoada a resolução por inadimplemento residual. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ para impedir o reexame das premissas fáticas fixadas pelo Tribunal de origem sobre adimplemento relevante, boa-fé nas tratativas e extensão da mora. 3. A incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 187, 421 caput, 422, 475 e 884; CPC, art. 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ/Súmula n. 7; STJ, AREsp n. 2.922.807/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.279.914/RN, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/8/2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.691.860/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019.