Promessa de compra e venda de imóvel: rescisão contratual por desistência dos compradores

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE 20%. PARÂMETROS DA JURISPRUDÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INCLUSÃO NA BASE DE RESTITUIÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRETENSÃO JÁ ATENDIDA PELO ACÓRDÃO. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Recurso especial dirigido contra acórdão que, em apelação, declarou a rescisão do contrato por desistência dos compradores, determinou a devolução de 80% dos valores pagos (retenção de 20%), incluindo sinal e corretagem na base de restituição, com correção desde cada desembolso e juros a partir do trânsito, afastando danos morais.

2. O objetivo recursal é decidir se (i) a Lei n. 13.786/2018 autoriza retenção de 50% em razão de patrimônio de afetação; (ii) os arts. 722 e 725 do CC vedam a devolução da corretagem; (iii) os arts. 389 e 394 do CC e o Tema 1.002/STJ impõem juros de mora a partir do trânsito em julgado.

3. A Lei n. 13.786/2018, ao introduzir o art. 67-A na Lei de Incorporações Imobiliárias, estabeleceu um teto para a cláusula penal em caso de distrato ou resolução por culpa do adquirente, mas não afastou a possibilidade de controle judicial de abusividade, sobretudo nas relações de consumo.

4. O percentual fixado pelo Tribunal de Justiça está em consonância com a jurisprudência deste Tribunal Superior, que o considera razoável para compensar o vendedor pelas despesas inerentes ao negócio. A revisão desse entendimento para aplicar o teto legal de 50% implicaria reexame de fatos e provas, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ.

5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que, tratando-se de desistência do comprador, o percentual de comissão de corretagem deve integrar o montante a ser considerado na retenção.

6. Inexiste interesse recursal quando a pretensão das recorrentes quanto ao termo inicial dos juros de mora já está atendida pelo próprio acórdão recorrido.

7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.