Rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano

DIREITO CIVIL. AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E FRUIÇÃO. PRESCRIÇÃO DECENAL. AGRAVOS CONHECIDOS PARA NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS ESPECIAIS. 1. Agravos contra decisões que inadmitiram recursos especiais interpostos com fundamento nas alíneas "a" e "c" do art. 105, III, da Constituição Federal, objetando-se decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por danos morais, ajuizada por pessoa jurídica em face de compromissários-compradores de lote urbano.

2. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedente a ação, determinando a rescisão do contrato, a reintegração de posse à autora após devolução de 50% dos valores pagos pelos réus, e condenação ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor a ser restituído. Embargos de declaração foram rejeitados.

3. O acórdão recorrido afastou as preliminares, reconheceu a prescrição decenal com base no art. 205 do Código Civil, manteve a rescisão contratual, fixou a retenção em 25% das parcelas pagas (devolução de 75%), afastou a indenização por benfeitorias e acessões por ausência de boa-fé, rejeitou a indenização pela fruição e majorou os honorários para 11% sobre o valor a ser restituído.

4. Há diversas questões em discussão: (i) saber se a retenção de 25% dos valores pagos é compatível com os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa; (ii) saber se é devida a indenização por benfeitorias e acessões, considerando a boa-fé dos compradores; (iii) saber se é cabível a indenização pela fruição do imóvel durante a inadimplência; (iv) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por ausência de enfrentamento de argumentos nos embargos de declaração; (v) saber se a decisão foi desproporcional ao majorar a devolução para 75% e limitar a retenção a 25%; (vi) saber se houve enriquecimento sem causa da vendedora ao receber imóvel edificado sem indenização; (vii) saber se a autora seria responsável pelo pagamento de IPTU durante a ocupação dos compradores; (viii) saber se a reintegração de posse foi deferida sem prova de domínio ou regularização do loteamento; (ix) saber se o prazo prescricional aplicável seria quinquenal ou decenal.

5. O acórdão recorrido foi proferido com fundamentação suficiente e adequada, não havendo omissões relevantes que ensejem o provimento dos recursos especiais.

6. A retenção de 25% dos valores pagos pelos compradores inadimplentes é compatível com os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, abrangendo despesas administrativas, tributárias e comerciais decorrentes da rescisão contratual.

7. A indenização por benfeitorias e acessões foi corretamente afastada, considerando a ausência de boa-fé dos compradores, que se encontravam inadimplentes há mais de 12 anos. 8. A indenização pela fruição do imóvel foi rejeitada, pois a retenção de 25% das parcelas pagas, aliada ao retorno do imóvel à autora, é suficiente para ressarcir os prejuízos sofridos.

9. O prazo prescricional decenal foi corretamente aplicado, conforme o art. 205 do Código Civil, considerando que a pretensão da autora está fundada em direito de rescisão contratual decorrente de contrato de natureza pessoal.

10. Não houve violação ao art. 489, § 1º, III e IV, do CPC, pois o acórdão recorrido apresentou fundamentação suficiente para afastar as teses formuladas.

11. O acórdão recorrido está em sintonia com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria.

12. Agravos conhecidos para negar provimento aos recursos especiais.