Rescisão contratual por atraso na infraestrutura de loteamento

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR ATRASO NA INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E MULTA CONTRATUAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissão do recurso especial, po r incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ, em razão de o acórdão recorrido estar em consonância com a Súmula n. 543 do STJ, registrando que a alteração da premissa de inadimplemento da vendedora demandaria reexame de provas e cláusulas contratuais.

2. A controvérsia versa sobre ação ordinária de rescisão de promessa de compra e venda de lote por atraso na entrega das obras de infraestrutura, com pedidos de multa contratual, lucros cessantes e restituição das parcelas pagas com correção e juros.

3. O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão, condenar a vendedora à multa de 2%, aos lucros cessantes de 5% ao mês e à restituição dos valores pagos, com correção e juros desde cada desembolso.

4. A Corte de origem deu parcial provimento à apelação para excluir os lucros cessantes e fixar a citação como termo inicial dos juros de mora, mantendo a rescisão por culpa da vendedora, a restituição integral das parcelas e a multa contratual de 2% .

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão recorrido violou dispositivos do Código Civil e leis especiais ao afastar cláusulas de retenção e impor devolução integral das parcelas pagas, bem como ao manter multa contratual em desfavor da vendedora, e se há dissídio jurisprudencial quanto à retenção de 25% em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Incide a Súmula n. 5 do STJ porque, na espécie, seria indispensável interpretar cláusulas contratuais para refutar a premissa de inadimplemento da vendedora, relativamente ao ponto jurídico da validade/alcance de cláusulas de retenção.

7. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque a pretensão recursal demanda reexame do acervo fático-probatório delineado no acórdão recorrido, relativamente à definição de que o atraso injustificado superior a dois anos caracterizou culpa exclusiva da vendedora.

8. Incide a Súmula n. 284 do STF, por analogia, porque as razões do recurso especial não especificam, de forma técnica e individualizada, como cada dispositivo indicado teria sido violado, revelando deficiência de fundamentação quanto à restituição integral e à multa contratual.

9. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ porque o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência desta Corte sobre restituição integral quando a resolução decorre de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, o que obsta o conhecimento pelas alíneas a e c do art. 105, III, da CF.

10. Aplica-se a Súmula n. 543 do STJ porque, reconhecido o inadimplemento da vendedora, a restituição das parcelas pagas deve ser integral, afastando a tese de retenção de 25% própria de hipóteses de culpa do comprador.

11. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer porque os paradigmas indicados referem retenção fundada em culpa do comprador, inexistindo similitude fático-jurídica com o caso, em que se reconheceu culpa exclusiva da vendedora; não atendidos, ademais, os requisitos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 5 do STJ quando o exame da pretensão recursal exige interpretação de cláusulas contratuais sobre retenção e restituição. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a revisão da culpa pelo inadimplemento demanda reexame de fatos e provas. 3. Incide a Súmula n. 284 do STF, por analogia, quando as razões do recurso especial não individualizam a ofensa a cada dispositivo apontado. 4. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter acórdão em conformidade com a jurisprudência desta Corte quanto à restituição integral na hipótese de culpa exclusiva do vendedor. 5. Aplica-se a Súmula n. 543 do STJ para determinar a restituição integral das parcelas pagas quando a rescisão decorre de inadimplemento do promitente vendedor."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 421-A, 422, 475, 725 e 884; Lei n. 9.514/1997, arts. 22, § 6º, 23, § 2º, 24, § 2º, 27, § 2º-B e § 8º, 37-A e 43-A; Lei n. 6.766/1979, arts. 25 e 32-A, I e IV; Lei n. 4.591/1964, art. 32; Lei n. 13.874/2019, arts. 1º, § 1º, 2º e 3º; CF, art. 105, III, a e c; CPC, arts. 1.029, § 1º, e 85, § 11; RISTJ, art. 255, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7, 83 e 543; STF, Súmula n. 284; STJ, Agravo em recurso especial n. 3.122.672/ES, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/4/2026.