Alienação fiduciária imobiliária: extinção da dívida após dois leilões negativos e inexigibilidade de devolução de valores

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA IMOBILIÁRIA. EXTINÇÃO DA DÍVIDA APÓS DOIS LEILÕES NEGATIVOS E INEXIGIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO DE VALORES. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra acórdão que conheceu de apelação e deu-lhe parcial provimento para afastar o Código de Defesa do Consumidor e aplicar a Lei n. 9.514/1997, determinando a restituição da diferença entre a avaliação do imóvel adjudicado e a dívida, com atualização e encargos.

2. A controvérsia diz respeito a ação de resolução de contrato de compra e venda com alienação fiduciária, com pedido de restituição de valores e de indenização por danos morais.

3. O Juízo de primeiro grau declarou a rescisão do contrato, fixou restituição de 80% dos valores pagos, autorizou a retenção de 20% e estabeleceu sucumbência recíproca e honorários de 10% para cada parte, vedada a compensação.

4. A Corte de origem afastou o CDC, aplicou a Lei n. 9.514/1997 e determinou a restituição da diferença entre a avaliação do imóvel adjudicado e a dívida, a ser apurada em liquidação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve violação dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022 do Código de Processo Civil, por omissão e falta de fundamentação, inclusive quanto ao art. 927, III; e (ii) saber se, após dois leilões extrajudiciais negativos, a posterior venda direta por valor superior à dívida impõe ao credor a devolução de valores, à luz do art. 27, § 5º, da Lei n. 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não ocorreu ofensa aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022 do Código de Processo Civil, pois o Tribunal de origem apreciou, de forma clara e suficiente, as questões relevantes, inclusive a aplicação do Tema n. 1.095 e a vedação ao enriquecimento sem causa.

7. Aplica-se o art. 27, § 5º, da Lei n. 9.514/1997, pois frustrado o segundo leilão, a dívida se extingue compulsoriamente e o credor fiduciário não está obrigado a devolver valores ao adquirente, conforme a jurisprudência consolidada do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo conhecido para se conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se o art. 27, § 5º, da Lei n. 9.514/1997 para reconhecer a extinção da dívida após dois leilões negativos e a inexigibilidade de devolução de valores ao adquirente.

2. Não há ofensa aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022 do Código de Processo Civil quando o acórdão enfrenta, de modo suficiente, as questões relevantes da lide".

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, art. 27, §§ 4º e 5º; CPC, arts. 489, § 1º, IV, 927, III, e 1.022.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 83; STJ, REsp n. 2.198.371/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 30/3/2026, DJEN de 7/4/2026; STJ, REsp n. 1.654.112/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/10/2018; STJ, AgInt no AgInt no REsp n. 1.861.293/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 7/12/2020; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.523.934/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/9/2020; STJ, AgInt no AREsp n. 2.542.839/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024; STJ, REsp n. 2.166.999/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/3/2025; STJ, EDcl no AgInt no REsp n. 1.925.562/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgados em 17/3/2025; STJ, AgInt no REsp n. 2.152.327/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/2/2025.