Requisitos legais: ônus probatório do locatário

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ART. 71 DA LEI N. 8.245/91. REQUISITOS LEGAIS. ÔNUS PROBATÓRIO DO LOCATÁRIO. INVERSÃO PROMOVIDA PELO TRIBUNAL A QUO. IMPOSSIBILIDADE.

1. Ação renovatória de locação comercial ajuizada pela locatária em face da proprietária do imóvel. Sentença de improcedência reformada pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, que inverteu o ônus probatório quanto aos requisitos do art. 71, incisos II, III e V, da Lei n. 8.245/91.

2. Controvérsia que se circunscreve à definição de quem incumbe o ônus da prova quanto ao preenchimento dos requisitos indispensáveis à propositura da ação renovatória, especificamente os previstos no art. 71, incisos II, III e V, da Lei de Locações.

3. Determinação legal expressa no sentido de que a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com prova do exato cumprimento do contrato em curso, da quitação dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel e da atual idoneidade financeira dos fiadores. Ônus processual imposto por lei ao locatário, autor da demanda.

4. Equívoco do acórdão recorrido ao considerar cumpridas as obrigações de pagamento de aluguel e seguro por ausência de alegação em contrário pelo locador. Violação da literalidade da norma, com indevida inversão do ônus probatório não autorizada pela legislação específica.

5. Atribuição equivocada ao locador do encargo de demonstrar a incapacidade financeira dos fiadores. Obrigação legal do locatário de comprovar, desde logo, a atual idoneidade financeira do garante, ainda que seja o mesmo do contrato originário.

6 . Recurso especial conhecido e provido.