Nulidade de negócio jurídico C/C reintegração de posse

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso que, em apelação cível, manteve a nulidade de contrato de compra e venda de imóvel de espólio e a reintegração de posse, e, em embargos de declaração, condicionou a reintegração à restituição do preço.

2. A controvérsia decorre de ação ordinária de nulidade de negócio jurídico c/c reintegração de posse e reparação de danos, em razão de venda de imóvel de espólio sem autorização judicial e sem anuência de todos os herdeiros.

3. O Juízo de primeiro grau declarou a nulidade absoluta, determinou a reintegração com desocupação em quinze dias e rejeitou o arbitramento de aluguéis retroativos.

4. A Corte de origem negou provimento à apelação e, nos embargos de declaração acolhidos com efeitos infringentes, condicionou a reintegração à prévia restituição de R$ 132.000,00, suspendendo a desocupação até o pagamento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há duas questões em discussão: (i) saber se o condicionamento da reintegração de posse à prévia restituição do preço afronta o art. 1.228 do CC e confere indevido direito de retenção ao adquirente; e (ii) saber se a interpretação do retorno ao status quo ante do art. 182 do CC permite suspender a reintegração até o pagamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque, na espécie, a pretensão de afastar a premissa de que houve pagamento de R$ 132.000,00 demanda reexame do acervo fático-probatório, relativamente ao ponto jurídico da comprovação do preço.

7. Ocorreu a ofensa ao art. 1.228 do CC, pois o direito de sequela do legítimo proprietário não se subordina ao cumprimento prévio de obrigação pessoal de restituição imputada a herdeiros beneficiados, sendo indevido o reconhecimento de direito real de retenção ao adquirente de venda a non domino.

8. Ocorreu a ofensa ao art. 182 do CC, porque o retorno ao status quo ante impõe restituições recíprocas sem converter a obrigação de devolver o preço em condição suspensiva da reintegração do imóvel, devendo-se harmonizar a eficácia restitutória com a reivindicação do domínio.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso especial conhecido em parte e provido.

Tese de julgamento: "1. O crédito dos adquirentes oriundo de preço pago em venda a non domino não autoriza retenção do imóvel perante o legítimo proprietário, resolvendo-se em perdas e danos contra os alienantes indevidos. 2. A restituição recíproca decorrente da nulidade contratual (art. 182 do CC) não condiciona o exercício do direito de sequela do proprietário (art. 1.228 do CC) nem legitima suspender a reintegração de posse até o pagamento. 3. É inviável, em recurso especial, reexaminar a conclusão das instâncias ordinárias sobre a efetiva realização do pagamento, por força da Súmula 7 do STJ."

Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a e c; CC, arts. 182 e 1.228.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STJ, REsp n. 2.115.178/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/5/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.988.706/GO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/5/2026; STJ, AgInt no AREsp n. 1.198.906/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/12/2023.