Contrato anterior à lei 13.786/2018: desistência imotivada por iniciativa do comprador

DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. DESISTÊNCIA IMOTIVADA POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% ADMITIDA PARA CONTRATOS ANTERIORES À LEI 13.786/2018. OMISSÃO CARACTERIZADA.

1. Ao julgar o REsp 1.723.519/SP, o STJ consolidou o entendimento de que, em contratos de compra e venda de imóvel celebrados antes da Lei 13.786/2018, o comprador tem direito de rescindi-lo e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, ausente qualquer peculiaridade, o direito de reter 25% do montante (Súmula 543/STJ).

2. Este percentual de 25% serve para cobrir todos os custos operacionais da vendedora e inclui gastos com publicidade e marketing, despesas administrativas e de pessoal, assim como tributos incidentes sobre a receita da venda e da própria operação em si.

3. Com relação às despesas relativas a cotas condominiais, água, luz, energia elétrica e IPTU, a orientação adotada pelo STJ é no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento dessas despesas é da construtora/incorporadora, até a efetiva imissão do adquirente na posse do bem, passando o comprador a responder por elas a partir daí. Precedentes.

4. Após a imissão de posse, é igualmente cabível a retenção do 1% do preço atualizado de venda, por mês de fruição do imóvel, previsto expressamente para remunerar o período em que o desistente teve à sua disposição o imóvel.

5. Nesse cenário, em caso de rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, tais despesas podem ser deduzidas do montante a ser devolvido ao adquirente que desistiu da aquisição do bem, além do percentual de 25% já devidamente reconhecido pela jurisprudência desta Corte como patamar adequado para, ausente qualquer peculiaridade, cobrir os custos operacionais da empresa.

6. Embargos de declaração acolhidos.