Contrato de promessa de compra e venda: boa-fé objetiva

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BOA-FÉ OBJETIVA. VIOLAÇÃO. MODIFICAÇÃO DAS PREMISSAS FÁTICAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. NÃO VERIFICADA. ANTERIORIDADE DA MORA DA RECORRENTE. ATESTADA. RECURSO DESPROVIDO.

1. O Tribunal de Justiça concluiu que os promitentes-vendedores deram causa à rescisão contratual: (I) ao omitirem informações relevantes sobre a composição e a situação registral do imóvel; e (II) ao não corrigirem tais impedimentos, violando a cláusula contratual que garantia a inexistência de ônus sobre a propriedade. Modificar a decisão, para declarar que a contraparte sabia da situação jurídica dos bens antes da celebração da promessa de compra e venda, de tal maneira que não há mora no adimplemento da obrigação contratual, atrairia a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da inviabilidade de se acolher a tese de exceção do contrato não cumprido quando a mora de uma das partes antecede a alegada mora da outra parte contratual. Precedentes.

3. A decisão impugnada consignou que os óbices à transferência da propriedade do imóvel faziam-se presentes até o ano de 2019, ou seja, em momento posterior à propositura da ação de rescisão contratual. Entender de forma diversa do acórdão recorrido, para reconhecer que os impedimentos teriam sido afastados antes da propositura da ação, demandaria o revolvimento fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ.

4. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, desprovido.