Compra e venda de imóvel na planta: revisão contratual C/C indenização

DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA; REVISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS POR ATRASO NA ENTREGA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo em apelação cível, que deu parcial provimento aos recursos.

2. A controvérsia diz respeito à ação de revisão contratual c/c indenização por danos material e moral, com pedidos de restituição de corretagem, premiação e SATI, lucros cessantes por mora, substituição do INCC pelo IGP-M após o habite-se, declaração de abusividade da cláusula de tolerância, danos morais e atribuição integral dos ônus sucumbenciais.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, com restituição simples de corretagem, premiação e SATI, multa moratória de 2%, lucros cessantes mensais e sucumbência recíproca.

4. A Corte de origem reformou parcialmente a sentença, manteve a restituição simples das verbas, afastou a multa de 2%, manteve lucros cessantes, determinou a substituição do INCC pelo IGP-M após o habite-se, reconheceu dano moral e fixou indenização, e atribuiu integralmente os ônus sucumbenciais à requerida; os embargos de declaração foram rejeitados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve violação ao art. 1.022 do CPC por rejeição dos embargos de declaração sem enfrentamento adequado; (ii) saber se o recorrido pleiteia direito alheio em nome próprio quanto à restituição de corretagem, premiação e SATI, à luz do art. 18 do CPC; (iii) saber se o arbitramento dos lucros cessantes em R$ 700,00 mensais afronta o IRDR sobre critério de cálculo; (iv) saber se não houve mora da construtora no período reconhecido pelo acórdão; (v) saber se o mero atraso na entrega do imóvel autoriza a condenação por danos morais; e (vi) saber se há dissídio jurisprudencial apto ao conhecimento pela alínea c do art. 105, III, da Constituição.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não há violação ao art. 1.022 do CPC, pois o acórdão dos embargos enfrentou especificamente as questões suscitadas, inexistindo omissão, contradição ou obscuridade.

7. Incide a Súmula n. 7 do STJ quanto à ilegitimidade ativa e à restituição de corretagem, premiação e SATI, ao percentual de lucros cessantes e à inexistência de mora, porque a pretensão demanda reexame de prova documental e contratual já valorada pela instância ordinária.

8. O mero atraso de cinco meses na entrega do imóvel não configura, por si só, dano moral indenizável; aplica-se a orientação consolidada de que são necessárias circunstâncias excepcionais, inexistentes no caso, razão pela qual se afasta a condenação por danos morais.

9. Não se conhece do recurso pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal, por ausência de cotejo analítico e de demonstração de similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas invocados.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso especial conhecido em parte e parcialmente provido.

Tese de julgamento: "1. Não há violação ao art. 1.022 do CPC quando o acórdão dos embargos de declaração enfrenta de modo específico as questões suscitadas. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame de prova sobre ilegitimidade ativa, arbitramento de lucros cessantes e reconhecimento de mora contratual. 3. O atraso na entrega do imóvel, por si só, não gera dano moral indenizável; afasta-se a condenação por danos morais. 4. Não se conhece do recurso especial pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal sem a demonstração analítica da divergência."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 421, 422, 876, 884 e 927; CPC, arts. 18, 85, 86, 485, VI, 1.022, 927 e 928; LINB, art. 6, § 1.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STJ, REsp n. 2.181.837/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/2/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 1.029.890/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/10/2024.