STJAREsp 2.774.728
Revisão de contrato de mútuo habitacional: consolidação de propriedade
Relator(a): Raul Araújo
- Direito Civil
- Processo Civil
- Revisão de contrato de mútuo habitacional
- Consolidação de propriedade
- Execução extrajudicial
Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. REVISÃO DE CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PEDIDO IMPROCEDENTE.
1. Recurso especial interposto contra acórdão do TRF4 que negou provimento à apelação em ação de revisão contratual cumulada com anulação de execução extrajudicial promovida pela Caixa Econômica Federal (CEF), no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), envolvendo contrato de mútuo habitacional e consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária.
2. A questão em discussão consiste em saber se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova pericial, se há direito à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel, se o edital de leilão é nulo por ausência de descrição das benfeitorias, e se há violação ao Código de Defesa do Consumidor e direito à devolução integral dos valores pagos.
3. O indeferimento da prova pericial não caracteriza cerceamento de defesa quando o magistrado entende que os elementos documentais constantes dos autos são suficientes para a solução da controvérsia, conforme jurisprudência pacífica do STJ.
4. A controvérsia sobre divergência entre planilhas de evolução da dívida e financeira não demandava apuração técnica, mas apenas interpretação contratual, justificando a dispensa da perícia.
5. A cláusula contratual exigia prévia notificação à CEF e averbação no Registro de Imóveis para reconhecimento de benfeitorias, requisitos não cumpridos pela mutuária, afastando o direito à indenização.
6. A Lei 9.514/1997 não exige descrição minuciosa das benfeitorias no edital de leilão fiduciário, e eventual ressarcimento por benfeitorias está condicionado ao resultado positivo da alienação do imóvel, o que não foi demonstrado.
7. A relação jurídica foi apreciada à luz da Lei 9.514/1997, reconhecendo-se a regularidade da execução extrajudicial e a constitucionalidade do procedimento, conforme Tema 982 da Repercussão Geral do STF.
8. A Súmula 543/STJ não se aplica ao caso, pois a culpa pelo inadimplemento foi da compradora, e não da credora fiduciária.
9. A alegação de nulidade do ato cartorário e da remessa de correspondências para o leilão esbarra nos óbices das Súmulas 7 e 5 do STJ, por demandar revolvimento probatório e reinterpretação de cláusulas contratuais.
10. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
Decisão
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/02/2026 a 09/02/2026, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.Licenciado o Sr. Ministro Marco Buzzi.
Indexação
"[...] 'após a adjudicação ou consolidação do bem, extingue-se a relação obrigacional do mútuo, restando ausente o interesse processual na revisão contratual' [...]". "[...] quanto ao prazo de 30 dias do art. 27 da Lei 9.514/1997, o acórdão recorrido assentou que não é peremptório e, de todo modo, não se demonstrou prejuízo no caso concreto. Ausente a demonstração de dano processual útil, não se anula ato regular. Ademais, após a Lei 13.465/2017, a disciplina aplicável assegura ao devedor, apenas, o direito de preferência até o segundo leilão (art. 27, § 2º-B), afastada a tese de purgação da mora após a consolidação (superada a aplicação subsidiária do DL 70/1966), conforme entendimento do STJ [...]".